Кадастровая оценка недвижимости: перспективы развития

Ред.: Дмитрий Александрович, Вы окончили БНТУ по специальности «менеджмент на рынке недвижимости». Почему Вы решили заниматься недвижимостью?

Д.Р.: Хороший вопрос. Тогда я был молодым, неопытным и не понимал вообще, в чем разница между рынком недвижимости, экономикой и другой какой-то специальностью. В то время (1998 г.) это был тренд — новая специальность, которой ранее не существовало в Беларуси. Это было неизвестно и перспективно.

На тот момент суверенной Беларуси было 7 лет. Продолжали действовать институты СССР, где рынок недвижимости существовал, но не в том виде, в котором должен существовать в рыночных условиях. Купли-продажи открытой недвижимости как таковой тогда не было, права на недвижимость и частная собственность появились только в 1993 г.

Когда начал развиваться рынок недвижимости, появилась потребность в соответствующих специалистах.

В свое время я выиграл областную олимпиаду по математике и с золотой медалью без экзаменов проходил практически в любой вуз, где одним из экзаменов была математика.

В итоге я выбрал эту специальность в БНТУ.

Ред.: Что такое кадастровая оценка объектов недвижимости?

Д.Р.: Говоря о кадастровой оценке объектов недвижимости, мы подразумеваем кадастровую оценку земель и земельных участков, хотя п. 1 ст. 130 ГК трактует недвижимость намного шире.

Кадастровая оценка земельных участков — это деятельность по определению кадастровой стоимости земельных участков на определенную дату для целей, предусмотренных законодательством.

Кадастровая стоимость, в свою очередь, — это усредненная рыночная стоимость, полученная по упрощенной технологии — массовым способом (без учета индивидуальных особенностей каждого земельного участка) на единую дату.

Ред.: Где используются результаты кадастровой оценки?

Д.Р.: В настоящее время результаты кадастровой оценки объединены в регистр стоимости земель, земельных участков государственного земельного кадастра и используются как основа практически для всех платежей за землю — от арендной платы до выкупа участка в частную собственность юридических лиц.

Результаты кадастровой оценки недвижимости в целом (земля + строения) в мировой практике используются по таким направлениям и отраслям, как:

— банковский сектор (кредитование под залог недвижимости, кредитные рейтинги банков);

— территориальное управление и планирование;

— страхование недвижимости;

— бухгалтерский учет;

— индивидуальная оценка;

— налогообложение и др.

Ред.: С января 2015 г. по май 2016 г. на территории Кобринского района Брестской области и Советского района г. Минска реализовывался Пилотный проект. Почему для реализации Пилотного проекта выбраны эти регионы?

Д.Р.: Эти регионы выбраны потому, что Кобринский район является типовым по характеристикам недвижимости среди других районов республики, а в Советском районе г. Минска имеются все типы недвижимости и наибольшее количество разных представителей плательщиков налога на недвижимость в г. Минске.

Ред.: В чем суть (основная цель) Пилотного проекта? Чем обусловлена его реализация?

Д.Р.: Одной из целей Пилотного проекта явилось рассмотрение целесообразности создания новой системы налогообложения объектов недвижимости за счет применения в качестве налогооблагаемой базы их кадастровой стоимости, максимально приближенной к рыночной стоимости.

Реализация Пилотного проекта обусловлена следующим.

В силу заявительного принципа государственной регистрации остаются неоформленными 20–25 % объектов недвижимого имущества граждан и юридических лиц. Сведения о 40–50 % ранее зарегистрированных объектов требуют уточнения.

Для принятия управленческих решений в различных сферах используется несколько видов стоимостей капитальных строений и помещений (балансовая, первоначальная, оценочная, остаточная и иные), получаемых по различным методикам и не отражающих их объективную стоимость. Для получения последней проводится индивидуальная оценка, что влечет дополнительные затраты времени и средств.

Поэтому назрела необходимость комплексной кадастровой оценки земельных участков и неразрывно связанных с ними иных объектов, включенных в гражданский оборот, как это делается во многих зарубежных государствах, например, в России, Канаде, США, Литве, Латвии, Германии, Швеции и Нидерландах.

Общепризнанным «наставником» для стран с развивающейся системой массовой оценки принято считать Швецию, так как в этой стране основные принципы массовой оценки недвижимости были сформированы еще в 80-х годах прошлого столетия.

С коллегами из Швеции у нас многолетнее сотрудничество (с 1998 г.) и совместные проекты.

Ред.: Какие выгоды получит бизнес при переходе на новую систему налогообложения?

Д.Р.: Итогом массовой оценки будет перераспределение налоговой базы, то есть там, где объекты недвижимости более дорогие, налоговая база, естественно, станет выше, потому что она будет стремиться к рыночной стоимости. Там, где рынки менее развиты, рыночная стоимость снизится, при этом налоговая база может стать даже ниже, чем существующая остаточная стоимость для объектов недвижимости (за исключением земельных участков).

Также нужно понимать, что если объект существует и продолжает функционировать, а по бухгалтерскому учету остаточная стоимость составляет 0,00 руб., то у него есть и какая-то рыночная стоимость (пускай не 100,00 руб., условно, но и не ноль).

Здесь подход индивидуальный — все зависит от того, в каком состоянии объект недвижимости находится сегодня.

Например, есть объекты-новостройки, в которые собственники в соответствии с требованиями инвестпроекта очень много вложили (провели коммуникации, сделали паркинг, что-то снесли). То есть строили с надеждой, что рынок недвижимости будет расти или стабилизируется, а он, предположим, упал. И затраты оказались больше, чем рыночная стоимость. Для таких объектов кадастровая стоимость (налоговая база) снизится, поскольку стоимость строительства была выше, чем полученная по результатам оценки.

Ред.: Что такое ГИС-технологии? Как они связаны с кадастровой оценкой недвижимости?

Д.Р.: Понятие «ГИС-технологии» используется в обиходе.

Правильно говорить «ГИ-технологии» или «гео-информационные технологии», а ГИС — это гео-информационные системы, которые позволяют работать с пространственной информацией с использованием картографической основы/подложки (снимки с космоса, самолета, с дрона). Это только отображение и хранение информации. ГИС-технологии позволяют дополнительно проводить анализ данных, пересечение, создавать дополнительные слои. Они использовались в рамках Пилотного проекта для расчета кадастровой стоимости земель наравне с современными методами и инструментами анализа.

С целью оптимизации, а также упрощения процесса ознакомления с результатами кадастровой оценки земель, тестирования моделей оценки и их согласования Национальным кадастровым агентством был разработан информационный ресурс «Система массового формирования».

Ред.: Расскажите о способах получения картографических материалов в рамках Пилотного проекта.

Д.Р.: Одно из предприятий Госкомимущества провело специальную аэрофотосъемку.

Также была проведена панорамная съемка аппаратно-программным комплексом LadyBug. Это небольшая камера, которая устанавливается на крышу автомобиля.

Камеру нам предоставила в безвозмездное пользование российская компания NAVITEL, с которой у нас долгосрочные партнерские отношения, в том числе по адресной системе. Компания NAVITEL провела экспресс-обучение наших специалистов. Далее мы самостоятельно производили съемку территории Пилотного проекта и затем обрабатывали весь отснятый материал.

К примеру, г. Кобрин мы снимали три дня, а данные обрабатывали месяц. Большой нюанс в том, что камера очень чувствительная: нельзя было снимать при дожде и при температуре ниже +5 °С. Но вывод какой? Мы получили панораму г. Кобрина и сельских населенных пунктов района с привязкой к картографическому материалу качеством лучше известных площадок.

Ред.: Пилотный проект закончился. Когда перейдем к массовой оценке всей страны?

Д.Р.: Результатом Пилотного проекта стало подготовленное совместно с Государственным комитетом по имуществу и МНС экономическое обоснование и проект Указа Президента Республики Беларусь «О кадастровой оценке объектов недвижимого имущества» (далее — проект Указа), разработанный в рамках Пилотного проекта.

Был составлен общий план (не детальный, конечно) выполнения работ. В частности, план включает в себя такие этапы, как разработка программного обеспечения, каналы связи, «железо», аэрофотосъемка, программы обучения для местных органов власти, для специалистов по государственной регистрации, для граждан, пиар-акции, публикации и т.п.

Согласование НПА — процедура длительная. Проект Указа в течение двух лет прошел согласование уже более чем с 40 ведомствами.

Ред.: Каковы планы на ближайшее будущее? Какие проекты собираетесь реализовать?

Д.Р.: Сейчас стадию инициации проходит внутренний проект. Это отдельный программный продукт для кадастровой оценки, для индивидуальной оценки, для оценки специалистами рынка недвижимости, да и в целом для всех, кто интересуется происходящим на рынке недвижимости.

Это система поддержки принятия решений (СППР), которая будет обрабатывать большой объем информации, содержащийся в различных базах данных. Система станет отличным помощником специалисту в области анализа больших массивов и поиска нужной информации, получения статистических показателей, поиска взаимосвязей и причинно-следственных связей.

СППР — первый шаг на пути к использованию искусственного интеллекта на рынке недвижимости.

Ред.: Дмитрий Александрович, большое спасибо за интервью!