Алгоритм покупки недвижимости иностранной организацией у белорусского юридического лица

Шаг 1. Проверка (due diligence) объекта недвижимости и продавца

Проверка объекта

Проверка объекта проводится на основании анализа ряда документов, в их числе:

1) выписка из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — ЕГРНИ) об актуальных правах в отношении интересующего объекта недвижимости (капитального строения/изолированного помещения).

Выписка содержит основную информацию об объекте, в том числе сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на объект (залог, арест и пр.), срок действия прав, ограничений (обременений) прав, основание государственной регистрации права собственности и пр.

Выписку можно получить на возмездной основе:

— в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организация по госрегистрации недвижимости);

— через электронный ресурс предоставления информации из ЕГРНИ.

Выписку может получить любое лицо;

2) выписка из ЕГРНИ об актуальных правах в отношении земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Выписка содержит основную информацию о земельном участке, в том числе сведения об актуальных правах и ограничениях (обременениях) прав на него, срок действия прав, ограничений (обременений) прав и пр.

Выписка в отношении земельного участка запрашивается аналогично выписке об объекте недвижимости;

3) информация об истории объекта недвижимости.

Если первые две выписки позволяют изучить базовую информацию об объекте и выявить существующие в момент обращения проблемные моменты (при их наличии), то информация об истории позволяет проверить историю объекта. Учитывая, что пороки в ранее совершенных сделках по объекту могут повлечь недействительность всех последующих сделок, проверка истории объекта критически важна.

Получить данную информацию на возмездной основе в организации по госрегистрации недвижимости может ограниченный круг лиц (например, собственник объекта, адвокат)*; 

* Более подробно о процедуре выдачи справки см. п. 10 Инструкции о порядке предоставления сведений и документов в отношении недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 24.01.2005 № 4.

4) технический паспорт.

С помощью технического паспорта можно проверить отсутствие самовольных реконструкций и перепланировок;

5) перечень объектов, на приобретение которых местные органы государственной власти имеют преимущественное право. 

Справочно.
Местные Советы депутатов, по их поручению соответствующие исполнительные комитеты, местные администрации районов в городах ежегодно до 10 декабря формируют и утверждают на очередной год перечни находящихся на соответствующей территории объектов недвижимости, которые могут быть использованы для местных нужд и в отношении которых в случае их продажи органами местного управления и самоуправления может быть реализовано преимущественное право на их приобретение за счет средств, запланированных в местном бюджете на эти цели (подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 09.11.2010 № 581 «О приобретении объектов недвижимости для местных нужд»).

Если объект недвижимости входит в этот перечень, то следует запросить у продавца выписку либо копию решения местного органа государственной власти об отказе от реализации преимущественного права;

6) заключенные в отношении недвижимости договоры аренды, договоры безвозмездного пользования.

В случае наличия таковых рекомендуем ознакомиться с их условиями: сроком, основаниями для расторжения договоров и т.п.;

7) документы по подключению к сетям и документы, регулирующие отношения совместного домовладения.

Из этих документов можно получить информацию о подключении объекта к соответствующим сетям, о соблюдении технических условий и нормативов при таком подключении, о порядке оформления отношений совместного домовладения в капитальном строении;

8) генеральный план города, градостроительный проект детального планирования (в случае приобретения капитального строения). 

Изучив указанные документы, можно получить информацию об основных условиях (ограничениях) использовании объекта, в том числе информацию об ограничениях при реконструкции объекта;

9) копия лицевого счета (в случае приобретения жилого объекта).

Помимо того, что этот документ будет необходим на этапе государственной регистрации договора (этапе удостоверения договора, если применимо), получение «расширенной» копии лицевого счета также нужно для проверки истории объекта (сведения ЕГРНИ не содержат сведений о зарегистрированных лицах: тех, кто имеет право на проживание, равно как и об истории в отношении ранее зарегистрированных в жилом помещении лиц). «Расширенную» копию лицевого счета в связи с охраной персональных данных может получить только ограниченный круг лиц (например, риелторы).

Проверка продавца и полномочий его представителя

Для этого необходимы:

1) проверка правоспособности белорусского юридического лица.

Основные сведения о юрлице можно получить с помощью специального ресурса (egr.gov.by/egrn/). Там же можно в режиме онлайн получить «расширенную» информацию об учредителях (в отношении ООО, ОДО; информация об акционерах не содержится в ЕГР), директоре и т.д.; 

2) проверка полномочий представителя.

Полномочия возможно проверить путем изучения уставных документов компании (устава). Зачастую сделка по отчуждению недвижимости будет являться крупной и требовать получения одобрения общего собрания участников общества или наблюдательного совета (совета директоров);

3) изучение баланса компании-продавца.

Во-первых, это необходимо для проверки соблюдения корпоративных процедур отчуждения недвижимости (см. выше). Во-вторых, это поможет оценить вероятность банкротства продавца. В случае банкротства продавца ранее совершенные им сделки на нерыночных условиях могут быть признаны недействительными. В этой связи при приобретении недвижимости в любом случае также рекомендуем получить заключение о рыночной оценке объекта недвижимости;

4) проверка информации об участии продавца в судебных разбирательствах.

Расписание заседаний по экономическим делам можно посмотреть на сайте Верховного Суда Республики Беларусь. 

Шаг 2. Согласование основных условий договора

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

К существенным условиям такого договора относятся:

1) предмет договора — недвижимое имущество (описание имущества должно включать признаки, позволяющие идентифицировать объект недвижимости);

2) цена объекта.

Здесь необходимо обратить внимание, что стороны могут избрать различные валюту договора и валюту платежа.

В соответствии с п. 24 постановления Правления Национального банка Республики Беларусь от 30.04.2004 № 72 при проведении валютных операций между субъектом валютных операций — резидентом и субъектом валютных операций — нерезидентом используется иностранная валюта, официальный курс белорусского рубля к которой установлен Национальным банком. 

Необходимо пояснить, что в период становления национальных валютных систем государств, входивших в состав бывшего СССР, Национальным банком Республики Беларусь с национальными (центральными) банками государств СНГ и Балтии были заключены международные договоры (соглашения) об организации расчетов, которые были необходимы для установления системы расчетов в национальных валютах названных стран и направлены на увеличение таких расчетов между их резидентами. Данными соглашениями определялся перечень валют, которые могут использоваться в расчетах между резидентами соответствующих государств. При этом данные соглашения не содержат запрета на использование в расчетах между субъектами хозяйствования и иных валют, если в заключенном между хозяйствующими субъектами договоре будет предусмотрена такая валюта расчетов. В случае согласия сторон по договору осуществить расчеты в валюте, отличной от валют, перечисленных в соответствующем соглашении, проведение таких расчетов правомерно (письмо Национального банка Республики Беларусь от 25.06.2015 № 31-15/495 «О выборе валюты в расчетах с нерезидентами»).

Для расчетов могут применяться различные схемы (сначала передача объекта — потом оплата, сначала оплата объекта — потом его передача и др.).

Шаг 2-1. Получение согласия антимонопольного органа

При решении вопроса о необходимости обращения в антимонопольный орган следует учитывать абз. 3 ч. 1 п. 1 ст. 34 Закона Республики Беларусь от 12.12.2013 № 94-З «О противодействии монополистической деятельности и развитии конкуренции» (далее — Закон о противодействии монополистической деятельности), в соответствии с которым приобретение имущества коммерческой организации осуществляется с согласия антимонопольного органа в случаях (достаточно наличия хотя бы одного), если:

1) балансовая стоимость активов коммерческой организации, имущество которой приобретается, либо хозяйствующего субъекта, приобретающего такое имущество, превышает 200 000 базовых величин;

2) объем выручки от реализации товаров по итогам года, предшествующего году приобретения, коммерческой организации, имущество которой приобретается, либо хозяйствующего субъекта, приобретающего такое имущество, превышает 400 000 базовых величин;

3) один из вышеназванных хозяйствующих субъектов включен в Государственный реестр хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на товарных рынках, или Государственный реестр субъектов естественных монополий.

Справочно:
Согласно ст. 11.24 КоАП уклонение индивидуального предпринимателя или должностного лица юридического лица от исполнения предписания антимонопольного органа, либо ненадлежащее или несвоевременное его исполнение, либо непредставление этому органу информации (документов, объяснений), необходимой для осуществления антимонопольным органом своих функций, либо представление заведомо ложной информации влекут наложение штрафа в размере от 20 до 100 базовых величин.

При этом в совокупности должны выполняться также следующие условия (подп. 1.9 п. 1 ст. 32 Закона о противодействии монополистической деятельности): 

1) в результате совершаемой сделки хозяйствующий субъект получает имущество в собственность, пользование или владение;

2) сделка осуществляется в отношении имущества, находящегося на территории Республики Беларусь;

3) в результате сделки приобретается имущество коммерческой организации;

4) имущество является основными средствами и (или) нематериальными активами;

5) балансовая стоимость имущества, составляющего предмет сделки или взаимосвязанных сделок, должна превышать 20 % балансовой стоимости основных средств и нематериальных активов коммерческой организации, имущество которой отчуждается.

Законодатель для целей применения законодательства о противодействии монополистической деятельности не предусмотрел изъятий для случая приобретения недвижимости иностранной организацией.

На основании ст. 51 Закона о противодействии монополистической деятельности сделка может быть признана недействительной по иску антимонопольного органа при наличии в совокупности следующих условий:

1) неполучение согласия антимонопольного органа;

2) фактическое совершение сделок, действий, признаваемых экономической концентрацией;

3) возникновение или усиление доминирующего положения хозяйствующего субъекта и (или) недопущение, ограничение или устранение конкуренции в результате совершенной экономической концентрации.

Шаг 3. Подписание и государственная регистрация договора

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Удостоверение договора, сторонами которого не являются физические лица, не требуется.

Государственной регистрации подлежат как сделки с недвижимым имуществом, так и переход прав на объекты. По общему правилу государственная регистрация договора (сделки) и переход права собственности на объект могут осуществляться одновременно (п. 7 ст. 10 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», далее — Закон о госрегистрации). В случае если покупателем выступает иностранная организация, то это невозможно в связи с необходимостью ее постановки на налоговый учет в Беларуси до государственной регистрации перехода прав.

Для проведения регистрации договора нужно обратиться в организацию по госрегистрации недвижимости.

Пакет документов для проведения процедуры включает* (п. 17.50 Единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее — Единый перечень административных процедур)):

* Представленный перечень документов является примерным и в каждой конкретной ситуации может отличаться (например, необходимо согласие собственника УП в случае отчуждения имущества УП).

1) договор купли-продажи (в указанном в нем количестве экземпляров; отдельный экземпляр для организации по госрегистрации недвижимости не обязателен);

2) доверенность, подтверждающая полномочия на подписание заявления о государственной регистрации.

Поскольку доверенность не является официальным документом в понимании международных договоров, регулирующих порядок легализации документов, полагаем, что она не требует какой-либо легализации и может быть выдана на бланке организации. В то же время для минимизации возможных сложностей на практике рекомендуем заверить доверенность у нотариуса;

3) выписку из Единого государственного реестра юридических лиц Российской Федерации, датированную не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации (рекомендуем получать не ранее чем за 3 месяца, так как для постановки на налоговый учет потребуется именно такая);

4) документы, удостоверяющие личность представителя организации (паспорт).

Справочно:
Документы, составленные за пределами Республики Беларусь в соответствии с законодательством иностранного государства, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь, а также переведены на один из государственных языков Республики Беларусь (верность перевода или подлинность подписи переводчика свидетельствуются нотариусом) (п. 4 ст. 32 Закона о госрегистрации).

Обращаем внимание, что также существует перечень документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 № 20. На практике для ускорения государственной регистрации стороны сами представляют документы из этого списка (из наиболее применимого — копия лицевого счета в случае приобретения жилого помещения).

Также регистратором заполняется заявление о государственной регистрации при обращении в организацию по госрегистрации недвижимости (в заявлении указываются среди прочего сведения о наличии полномочий на подписание договора в случае, если указанные сведения отсутствуют в договоре, и о наличии решения полномочного органа юридического лица об отчуждении объекта недвижимого имущества). 

Шаг 4. Постановка юридического лица на учет в налоговый орган

Согласно подп. 1.2 п. 1 ст. 70 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее — НК) до государственной регистрации возникновения права собственности на объект недвижимости иностранные организации подлежат постановке на учет в налоговом органе по их заявлению (постановка на учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости).

В соответствии с п. 1.1.5 Единого перечня административных процедур в налоговую инспекцию необходимо подать заявление, а также приложить:

1) оригинал и копию доверенности, подтверждающей полномочия на совершение сделок и на представление интересов в отношениях, регулируемых налоговым законодательством;

2) оригинал и копию договора купли-продажи;

3) копию выписки из Единого государственного реестра юридических лиц Российской Федерации (выписка должна быть выдана не позднее 3 месяцев до дня представления документов для постановки на учет в налоговой инспекции Республики Беларусь).

Документы, составленные на иностранном языке, должны быть переведены на белорусский или русский язык. Верность перевода или подлинность подписи переводчика должны быть засвидетельствованы нотариально либо дипломатическими представительствами или консульскими учреждениями Республики Беларусь.

Выписка из торгового регистра страны места нахождения иностранной организации или иное эквивалентное доказательство ее юридического статуса в соответствии с законодательством страны ее места нахождения должны быть выданы не позднее 3 месяцев до дня представления документов для постановки на учет в налоговом органе Республики Беларусь.

Копия выписки из торгового регистра страны места нахождения иностранной организации или иное эквивалентное доказательство ее юридического статуса в соответствии с законодательством страны ее места нахождения должны быть оформлены в соответствии с законодательством выдавшего ее государства, удостоверены компетентными органами этого государства и легализованы в дипломатических представительствах или консульских учреждениях Республики Беларусь, если иное не предусмотрено международными договорами Республики Беларусь (п. 2 ст. 70 НК).

Срок административной процедуры постановки на налоговый учет — 2 рабочих дня.

Шаг 5. Оплата объекта

Шаг 6. Регистрация перехода права собственности

(Последовательность шагов 5 и 6 может отличаться в зависимости от договоренностей сторон.)

Переход права собственности регистрируется также по п. 17.50 Единого перечня административных процедур.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту. По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами акта приема-передачи.

Для государственной регистрации перехода прав по общему правилу потребуется предоставить:

1) доверенность, подтверждающую полномочия на подписание заявления о государственной регистрации;

2) передаточный акт.

Общий срок на государственную регистрацию перехода прав аналогичен сроку на государственную регистрацию договора — от 1 до 5 рабочих дней (в зависимости от размера оплаты).

В совокупности осуществление всех действий по проверке и оформлению покупки объекта недвижимости при наличии заинтересованности сторон на практике занимает от двух недель до одного месяца.