Приобретение недвижимого имущества с недостатками

Вопрос 1: Возникает ли у продавца (застройщика) обязанность предоставить по требованию покупателя аналогичную квартиру на основании п. 2 ст. 22 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее — Закон № 90-З)? 

Ответ: Из описанной ситуации неясно, приобреталась ли квартира по договору купли-продажи или заключался договор создания объекта долевого строительства, а также имелась ли обязанность продавца (в случае, если все же был заключен договор купли-продажи) передать квартиру, пригодную к проживанию.

Прежде всего необходимо обратить внимание на требование ст. 2 Закона № 90-З, а также на разъяснения, содержащиеся в п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 24.06.2010 № 4 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о защите прав потребителей» (далее — постановление Пленума). Согласно указанным нормам законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям, в том числе возникающим из договоров продажи недвижимости, а к отношениям, вытекающим из договора создания объекта долевого строительства, применяется Закон № 90-З и иное законодательство о защите прав потребителей в части, не противоречащей нормативным правовым актам Президента Республики Беларусь, например, Указу Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ № 473).

В подп. 1.18 п. 1 Указа № 473 закреплено, что порядок заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, а также отдельные условия привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства в части, не урегулированной Указом № 473, определяются Советом Министров Рес­публики Беларусь.

Так, п. 17 постановления Совета Ми­нистров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» предусмотрен закрытый перечень требований дольщика к застройщику в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества. Если квартира построена с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездно устранить недостатки в разумный срок. Этот срок не может быть более 3 месяцев, а для одноквартирных жилых домов — 6 месяцев при условии наличия у застройщика возможности выполнить работы согласно техническим нормативным правовым актам;
• возместить свои расходы по устранению недостатков, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
• расторгнуть договор и вернуть деньги.

Поскольку Указом № 473 не предусмотрено иных требований, которые может предъявить дольщик к застройщику в случае, если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, то в сложившейся ситуации, по нашему мнению, требование предоставить аналогичную квартиру на основании п. 2 ст. 22 Закона № 90-З будет противоречить Указу № 473, который непосредственно регулирует правоотношения между застройщиком и дольщиком, а не дополняет их. 

Вопрос 2: Могут ли являться аналогичным товаром в значении Положения и Перечня, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.06.2002 № 778 (далее — постановление № 778), жилые помещения (квартиры) с учетом правового статуса недвижимого имущества (ст. 130 ГК)?

Ответ: Да, могут, но только в отношении конкретного товара, который был использован в процессе строительства объекта долевого строительства.

Как было отмечено выше, из описанной ситуации неясно, приобреталась ли квартира по договору купли-продажи или заключался договор создания объекта долевого строительства. 

Рассмотрим два варианта. 

1. В случае заключения договора создания объекта долевого строительства в силу подп. 1.21 п. 1 Указа № 473 защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из такого дого­вора, осуществляется в соответствии с на­стоящим Указом и законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу № 473. Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам, работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации. Это значит, что требование о предоставлении на период ремонта безвозмездно во временное пользование аналогичного товара может быть заявлено только в отношении конкретного товара, который был использован в процессе строительства объекта долевого строительства (с учетом перечня товаров длительного пользования, на период устранения недостатков или замены которых потребителю безвозмездно не предоставляется аналогичный товар), но не в отношении квартиры как объекта долевого строительства.

2. Если говорить о приобретении недвижимого имущества по договору купли-продажи, то ситуация следующая. В силу требований Закона № 90-З и постановления Пленума законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям, в том числе возникающим из договоров продажи недвижимости. При этом в силу п. 1 ст. 3 Закона № 90-З отношения в области защиты прав потребителей регулируются также ГК и иными актами законодательства, международными договорами Республики Беларусь, международно-правовыми актами, составляющими право Евразийского экономического союза. Так, согласно пп. 1,3 ст. 20 Закона № 90-З в случае реализации товара ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, потребитель вправе по своему выбору потребовать:

• замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;
• соразмерного уменьшения покупной цены товара;
• незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;
• возмещения расходов по устранению недостатков товара;
• расторжения договора и возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В отношении недвижимого имущества имеется особый правовой статус: устанавливается особый режим правового регулирования и применяются специальные правовые нормы. 

В этой связи стоит обратить внимание на содержание ст. 528 ГК, согласно которой в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 445 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

Таким образом, в случае реализации квартиры ненадлежащего качества, если ее недостатки не были оговорены продавцом, покупатель не вправе требовать замены некачественной квартиры на квартиру надлежащего качества. Это значит, что постановление № 778, которым утверждено Положение о порядке предоставления потребителю на период ремонта или замены товара длительного пользования безвозмездно во временное пользование аналогичного товара, на данную конкретную ситуацию не распространяется.

Читайте дополнительно по теме:
>>Яглинская А. Жилая и коммерческая недвижимость: что нужно знать застройщику?
>>Хмылко С. Приемка объекта долевого строительства с недостатками: анализ действий сторон