Кодекс о земле: основные изменения

Комментарий к Закону Республики Беларусь от 18.07.2022 № 195-З «Об изменении кодексов»

Статьей 1 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 195-З «Об изменении кодексов», опубликованного 22 июля 2022 г. (далее — Закон), был изложен в новой редакции Кодекс Республики Беларусь о земле. Согласно ст. 7 упомянутого Закона новая редакция КоЗ вступает в силу с 1 января 2023 г.

Редакцией учтены сложившиеся на практике подходы, урегулированы проблемные вопросы, установлены условия, при которых стали возможными в интересах землепользователей определенные действия, в отношении которых КоЗ пока установлен запрет на их осуществление. Вместе с тем не все новеллы, которые проходили обсуждение, нашли отражение в новой редакции КоЗ — например, сохранена необходимость заключения договоров аренды земельных участков в письменной форме.

Лашкевич Максим

Директор, партнер GRATA International

301 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Новая терминология и теоретические подходы

Новой редакцией в ст. 1 в числе прочего установлены определения дополнительного земельного участка, нестационарных объектов, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры, ошибки технического характера.

Дополнительным земельным участком будет признаваться не просто участок, предоставляемый в дополнение к ранее предоставленному, но такой, который в силу требований не может быть использован для возведения самостоятельного капитального строения. 

С учетом совершенствования средств измерений и методов землеустройства появилась необходимость в определении ошибки технического характера, ранее сформировавшемся на практике: в качестве таковой будет рассматриваться ошибка в определении местоположения точек поворота границы и (или) в вычислении координат таких точек, допущенная при разработке проекта отвода земельного участка и (или) выполнении работ по установлению его границы, устранение которой может повлечь возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок.

Законодатель решил урегулировать подходы к размещению нестационарных объектов. К таковым отнесены любые некапитальные объекты вне зависимости от их присоединения к инженерным коммуникациям, включая передвижные объекты торговли и общественного питания. С учетом отсутствия единых подходов к согласованию их размещения было установлено, что оно будет производиться как на землях общего пользования, так и на землях иных землепользователей без изъятия и предоставления земельного участка на основании решения местного исполкома.

К государственным нуждам, определение наличия которых имеет значение при изъятии участков у землепользователей и их предоставлении другим лицам, отнесены также потребности реализации соглашений о государственно-частном партнерстве и схем комплексной территориальной организации не только областей, но и иных административно-территориальных и территориальных единиц.

В объекты земельных отношений включили доли в праве на земельные участки, которые на практике уже давно стали объектом самостоятельного оборота: исполкомами принимаются решения о предоставлении либо изъятии долей в праве на земельные участки, заключаются договоры аренды долей с их пользователями без включения в состав сторон по договору остальных участников общего долевого права на земельный участок.

При определении категорий земель сделана отдельная оговорка о том, что занятые поверхностными водными объектами земли не включаются в соответствующие категории.

Закреплено сложившееся на практике правило, согласно которому изменение границы земельного участка допускается без изменения его площади, за исключением случаев устранения ошибки технического характера или предоставления дополнительного земельного участка.

Невозможное станет возможным

Действующая редакция КоЗ запрещает осуществление ряда действий:

  • изменение целевого назначения участка, предоставленного для строительства, до его завершения; 
  • изменение целевого назначения участка, предоставленного гражданину как состоящему на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенного на нем жилого дома;
  • изменение целевого назначения участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства; 
  • раздел участка, предоставленного для строительства и обслуживания одноквартирного или блокированного жилого дома, не связанный с разделом дома;
  • изменение границ земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, предусматривающее увеличение размера такого участка, за исключением случая реконструкции существующих капитальных строений;
  • передача прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, предоставленных для строительства капитальных строений, до получения документов, удостоверяющих право арендатора на такие капитальные строения;
  • отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений, до получения их собственниками правоудостоверяющих документов.

В новой редакции КоЗ установлены правила и условия, при которых названные выше процедуры смогут совершаться. 

Базовым условием является изменение вида права на землю на частную собственность или аренду с внесением платы либо платы за право аренды исходя из рыночной стоимости земельного участка, но в любом случае не ниже кадастровой стоимости. Данный подход также является новым, поскольку ранее никаких иных величин, кроме кадастровой стоимости, для определения размера платежей за землю не использовалось.

Установлены также дополнительные условия, содержание которых зависит от осуществляемого действия. Так, для изменения назначения участков, ранее предоставленных для строительства капитальных строений или ведения личного подсобного хозяйства, необходимо наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, обеспечивающей минимально необходимый уровень инженерного оборудования земельных участков. 

Права и обязанности по договору аренды незастроенного земельного участка, предоставленного для строительства, могут быть переданы не только при условии внесения платы, но и при передаче расположенных на участках незавершенных законсервированных капитальных строений без внесения такой платы.

Изменения в режимах различных прав на землю

1. Новой редакцией КоЗ значительно расширен перечень случаев, когда иностранные граждане либо лица без гражданства могут быть собственниками земельных участков, необходимых для обслуживания жилых домов либо зарегистрированных квартир в блокированных жилых домах. 

  • После вступления ее в силу участки смогут перейти по наследству не только к близким родственникам. 
  • Появится возможность приобрести капитальное строение, расположенное на земельном участке, предоставленном в частную собственность, без изменения вида права на землю на право аренды, как это происходит в настоящее время. 
  • Также будет возможным приобретение в частную собственность участка наследником объекта недвижимости в порядке отвода в случае, если при жизни наследодатель не оформил правоудостоверяющие документы. 
  • Урегулированы случаи, возникавшие на практике, связанные с выделом доли в общей совместной собственности супругов. 

Пример 

Если участок и жилой дом были зарегистрированы на праве собственности одного из супругов, являющегося гражданином Республики Беларусь, то при выделе доли второму супругу, не являющемуся гражданином, возникала ситуация, при которой не мог сохраниться вид права на участок.

2. По тем же основаниям иностранные граждане и лица без гражданства смогут приобретать право пожизненного наследуемого владения на земельные участки, которое согласно КоЗ пока может принадлежать только гражданам Республики Беларусь.

3. Важным нововведением можно считать уточнение нормы о субъектах права постоянного пользования. Изменена редакция подпункта, устанавливавшего, что право постоянного пользования может принадлежать юридическим лицам Республики Беларусь в случае его перехода к ним в установленном порядке от других юридических лиц Республики Беларусь. 

Важно!
После вступления в силу новой редакции КоЗ переход этого права будет возможен только к государственным организациям или хозяйственным обществам, более 50 % акций (долей в уставных фондах) которых принадлежит государству.

Пункт 2 ст. 70 новой редакции КоЗ, который соответствует ч. 2 ст. 55 КоЗ, устанавливает, что без предоставления решения исполкома о переходе прав к приобретателю недвижимости регистрация производится в случае, если не изменяются целевое назначение земельного участка, вид права на него, его размер и граница. Полагаем, что регистраторы будут отказывать в регистрации перехода права постоянного пользования на основании договора об отчуждении расположенного на участке капитального строения, направляя в исполком. Последний, в свою очередь, будет принимать решение не о переходе прав, а о предоставлении земельного участка в аренду, реализовывая таким образом концепцию постепенного перехода к аренде государственных земель для негосударственных организаций.

4. Режим права временного пользования также претерпел определенные изменения. Так, для добычи общераспространенных полезных ископаемых предоставление участков на этом виде права будет возможным не для всех юридических лиц, а только для государственных организаций или хозяйственных обществ, более 50 % акций (долей в уставных фондах) которых принадлежит государству. 

5. Также появилось дополнительное основание для предоставления участков во временное пользование частным партнерам на основании соглашения о государственно-частном партнерстве — на срок, предусмотренный соглашением о государственно-частном партнерстве.

Компетенция государственных органов

Существенной переработке подверглась глава КоЗ, касающаяся государственных органов, осуществляющих государственное регулирование и управление в области использования и охраны земель, и их компетенции. 

1. Перечень органов дополнен администрациями свободных экономических зон, права которых в области использования и охраны земель ранее могли быть основаны только на решениях соответствующих исполкомов о делегировании полномочий, и государственным учреждением «Администрация Китайско-Белорусского индустриального парка "Великий камень"», полномочия которого были установлены актами Президента.

2. Новой редакцией КоЗ компетенция Совета Министров значительно усилена за счет передачи полномочий Президента по установлению порядка изъятия и предоставления земельных участков и порядка перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам. В настоящее время названные нормы утверждены Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667), но до вступления в силу новой редакции КоЗ соответствующие положения должны быть переработаны и утверждены Советом Министров.

Кроме этого, к компетенции Совета Министров отнесены не оговоренные в действующей редакции КоЗ полномочия по установлению порядка:

  • деления и слияния земельных участков; 
  • проведения конкурса по выбору землепользователя дополнительного земельного участка; 
  • рассмотрения земельных споров; 
  • размещения (установки) нестационарных объектов; 
  • формирования перечней свободных (незанятых) земельных участков и перечней земельных участков для реализации инвестиционных проектов. 

Справочно.
Ранее названные процедуры регулировались либо на уровне внутренних регламентов исполкомов, либо в соответствии с техническими нормативными правовыми актами. В силу нормы ст. 5 Закона соответствующие положения подлежат утверждению в срок по 01.01.2023.

3. Компетенция Минского городского, городских (городов областного, районного подчинения) исполнительных комитетов, районных исполнительных комитетов в области использования и охраны земель не претерпела существенных изменений. Следует отметить отнесение к ней такого нового полномочия, как принятие решений о разрешении раздела земельного участка (п. 5 ст. 10 новой редакции КоЗ, когда производится раздел участка, предоставленного для строительства и обслуживания жилого дома), сделок с земельными участками (ч. 4 ст. 61 новой редакции КоЗ) и предоставлении дополнительного земельного участка (ст. 45 новой редакции КоЗ).

4. Статьей 33 новой редакции КоЗ установлено, что администрации СЭЗ в пределах своих территорий в отношении своих резидентов принимают решения: 

  • об изъятии и предоставлении земельных участков на праве аренды с их переводом при необходимости из одних категорий и видов в другие;
  • об установлении и прекращении ограничений (обременений) прав на такие земельные участки; 
  • о продлении срока аренды земельных участков; 
  • о разрешении раздела, изменения целевого назначения земельного участка, сделок с земельными участками и предоставлении дополнительного земельного участка; 
  • о разделе, слиянии, изменении границ, изменении целевого назначения земельных участков, в том числе предоставленных местными исполнительными комитетами.

Справочно.
Компетенция администрации парка «Великий камень» установлена аналогичной той, которая существует в соответствии с актами Президента.

Порядок предоставления земельных участков

В целом новая редакция КоЗ сохранила подходы к порядку предоставления земельных участков, содержанию решений, установленные в настоящее время Указом № 667. 

1. В отличие от норм Указа № 667, устанавливающего, что областные исполкомы вправе определить в дополнение к перечню крупных райцентров иные территории, на которых участки предоставляются только по результатам аукционов, в новой редакции КоЗ облисполкомам предоставлено право определять населенные пункты и иные территории, за исключением г. Минска и областных центров, на которых земельные участки предоставляются без проведения аукциона.

2. Более подробно, чем в ст. 351 КоЗ, урегулирован порядок включения свободных (незанятых) земельных участков и участков для реализации инвестиционных проектов в соответствующие перечни и информирования о них, предоставления таких участков и их исключения из перечня.

3. Новой редакцией КоЗ подтверждено давно анонсированное увеличение размеров земельных участков для размещения жилых объектов в сельских населенных пунктах. Так, теперь размер участка в них может составлять до 1 га, если этот сельский населенный пункт не включен облисполкомом в перечень тех, на территории которых невозможно предоставление земельных участков размером свыше 0,25 гектара и до 1 гектара.

4. В хуторах для указанной выше цели размер земельного участка может быть даже больше и устанавливается в зависимости от местных условий и особенностей с учетом волеизъявления лица, которому участок предоставляется.

5. Предельный размер участков для ведения личного подсобного хозяйства по-прежнему установлен равным 4 гектарам, но теперь при определении конкретного размера не будут приниматься во внимание иные участки, предоставленные заявителю, а также не будет требоваться регистрация заявителя по месту жительства в сельском населенном пункте или населенном пункте на территории сельсовета.

6. Новой редакцией КоЗ сохраняется подход, в соответствии с которым решение о возможности изъятия и предоставления земельных участков из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда (природоохранных, рекреационно-оздоровительных и защитных лесов) для целей, не связанных с назначением этих земель, подлежит согласованию с Президентом.

7. Перечень случаев, когда не требуется принятие решения об изъятии и предоставлении земельного участка, дополнен указанием на размещение средств наружной рекламы на землях общего пользования населенных пунктов, с проведением таких работ на основании решения местного исполкома о разрешении их проведения.

301 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме