Как выживает рынок коммерческой недвижимости: скидки на офисы в Минске, сговор арендаторов и склады-трансформеры

АРЕНДАТОРЫ ИГРАЮТ НА УПРЕЖДЕНИЕ И ОБЪЕДИНЯЮТСЯ

Введение карантина в странах-соседях в марте автоматически сподвигло большинство частных компаний перейти по возможности на режим удаленной работы. И это нанесло серьезный удар прежде всего по рынку офисной недвижимости. Некоторые компании-арендаторы не только временно приостановили работу в офисе на существующих площадях, но и пытаются сократить площадь арендуемых площадей для функционирования и после пандемии.

Этот процесс со стороны арендаторов офисов стал упреждающим — они не стали дожидаться, как это бывает обычно, «дна» кризиса. Уязвимым сегментом арендаторов, на который делали ставки последние несколько лет владельцы бизнес-центров, стал и IT-сектор. Он же и занимает около 70% всех качественных офисных площадей.

Понимая нецелесообразность содержания пустых офисов в этот сложный период, арендаторы забросали арендодателей письмами о снижении арендных ставок либо предоставлении арендных каникул. Есть разумные предложения о пересмотре финансовых условий со стороны арендаторов на этот период, но есть прецеденты просто использования ситуации «под шумок» на варварских условиях: это и снижение арендной ставки до 50%, и предоставление арендных каникул до 3 месяцев и более, что является просто разорительным для арендодателя. При том что еще большинство из серьезных компаний-арендаторов не успели прочувствовать именно «дно». И нужно понимать, что для арендодателя это в большинстве своем основной бизнес, и при таком подходе арендатора можно просто «задушить» партнера.

Отмечается даже небольшая тенденция элементарного сговора арендаторов в одном здании и определенного вида шантажа относительно совместных «наступательных действий» по существенному снижению арендных ставок. Необходимо осознавать, что у каждого бизнеса свои предпринимательские риски, и в сложившихся обстоятельствах очень не этично целиком перекладывать свой предпринимательский риск на арендодателя.

НА СКОЛЬКО СНИЗИЛАСЬ АРЕНДА ОФИСОВ И КАКИЕ ДРУГИЕ ПОБЛАЖКИ ПОЛУЧАЮТ АРЕНДАТОРЫ

Основные тенденции, которые отмечаются сегодня в пересмотре финансовых условий аренды офисов (говорим о взаимокорректных договоренностях):

• снижение арендной ставки на офисные площади от 10% до 20% на апрель-май месяцы;
• пересмотр арендной ставки ежемесячно в зависимости от ситуации;
• фиксирование арендной ставки в валюте по определенному договорному курсу;
• сокращение арендуемых площадей.

Cамыми уязвимыми площадями сейчас, как и при всех кризисных явлениях, являются офисы на МКАД, офисы класса С и офисы в административных зданиях. Тут падение арендной ставки возможно и до 30-40%.

КАК РЕАГИРУЮТ НА «КОРОНАКРИЗИС» ВЛАДЕЛЬЦЫ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Что касается входящего спроса, входящей тенденции рынка офисной недвижимости, то можно констатировать следующее:

• заявляемые арендные ставки в бизнес-центрах класса B и B+ сейчас на старте ниже в среднем на 10% от ставок февраля;
• как таковых свободных площадей в бизнес-центрах класса B и B+ не наблюдается. Если вдруг и появляется площадь, она в короткий срок занимается новым арендатором;
• самыми уязвимыми площадями в этом сегменте являются уже упомянутые офисы на МКАД, офисы класса С и офисы в административных зданиях. По новым договорам уже возможно не только снижение ставки до 30-40%, но и существует реальная угроза роста вакантных площадей в ближайшие полгода;
• покупка и аренда офисных площадей: ряд потенциальных арендаторов и покупателей взял паузу из-за сложившейся ситуации. Компании, которые искали офисы в рабочем режиме, решили переждать месяц-два, до стабилизации ситуации в любом ее виде.

И уже становится понятно, что после выхода из пандемии большинство арендаторов и арендодателей офисных помещений пересмотрят свои бизнес-стратегии и формы стандартных договоров.

ЕДИНСТВЕННЫМ НЕУЯЗВИМЫМ СЕГМЕНТОМ НЕДВИЖИМОСТИ ОКАЗАЛИСЬ СКЛАДЫ: ОНИ ТРАНСФОРМИРУЮТСЯ В ТОРГОВЫЕ ПЛОЩАДКИ

На складские площади спрос сейчас растет, и ставки держатся на прежнем уровне. Это обуславливается прежде всего ростом онлайн-торговли в условиях пандемии.

Склады уже начинают трансформироваться в торговые площадки. И этот тренд после окончания пандемии закрепится в новом формате. Отгрузки происходят непосредственно со складов напрямую потребителю, минуя классические торговые площади. Всплеск интернет-продаж с доставкой в марте констатировал не только продуктовый ретейл, но и ретейл бытовой химии и косметики. Также всплеск интернет-продаж наблюдается у интернет-магазинов одежды.

Склады пользуются спросом у ретейлеров и для размещения буферных объемов. Компании всех профилей стремятся нарастить запас товаров и зафиксировать текущие цены закупки в связи с растущими курсами валют.

Пандемические и кризисные процессы 2020 года совпали и с тем, что на рынке нулевая вакансия качественных складов. Несколько новых проектов будут введены не ранее 2022-2023 годов. Во время кризиса 2014-2017 годов снижение арендных ставок стало следствием того, что на рынок «вывалилось» большое количество новых объектов, которые были реализованы до 2015-2016 годов. Нынешняя ситуация относительно рынка складских помещений значительно оптимистичнее и обусловлена прежде всего переходом большинства компаний на онлайн-торговлю напрямую со складов и дефицитом качественных складских площадей.

ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА БЛИЖАЙШИЕ ПОЛГОДА

Часть компаний — арендаторов складов более подвержены кризисным явлениям и/либо не способны или не имеют возможности уйти в интернет-торговлю. Они не потянут актуальные арендные ставки на склады и вынуждены будут расторгнуть договора аренды либо заключиться на менее качественные площади по изначально низким ставкам. Но на их место будут приходить более устойчивые и адаптированные к кризисным явлениям компании.

Уязвимыми с точки зрения возможности удержания арендных ставок и отсутствия вакансии складскими площадями в этом году могут стать площади в индустриальных зонах, склады класса B и С на расстоянии более 10 км от МКАД, производственные площади, старый городской складской и производственный фонд. Что касается городского фонда складов, он становится очень интересным с точки зрения онлайн-торговли как городские хаб-склады. Но реально интересным он сможет стать только в случае обретения правильного хозяина, который доведет до ума старые площади (реконструкция, адаптация под заказчика) и сможет предложить рынку качественный продукт с добавленной стоимостью. Я бы рекомендовала девелоперам и инвесторам присмотреться к этому сегменту старого городского фонда уже сейчас.

В реалиях пандемии теоретически могут перевести торговлю в онлайн с доставкой и компании, производящие и торгующие табачными и алкогольными изделиями, как это осуществляется в других странах. И этот фактор повлияет положительно на спрос на складские площади со стороны таких компаний.

Арендные ставки на качественные складские площади класса А и B до 10 км от МКАД останутся относительно стабильными до конца года.

Источник: officelife.media