Застройщик в банкротстве: какова судьба нежилого помещения?

Когда возникает право собственности на нежилое помещение?

Управляющий в деле о банкротстве самостоятельно распоряжается имуществом должника, за исключением случаев, предусмотренных Законом Республики Беларусь от 13.07.2012 № 415-З «Об экономической несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон № 415-З). Нежилое  помещение представляет собой актив должника, который включается в конкурсную массу и подлежит дальнейшей реализации с целью удовлетворения требований кредиторов. 

В силу ст. 220 ГК право собственности на строящиеся капитальные строения (здания, сооружения) и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества, если иное не предусмотрено законодательством. В соответствии со ст. 4 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З) создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества являются объектами государственной регистрации. Таким образом, нежилое помещение становится таковым с момента его государственной регистрации. 

Государственная регистрация создания нежилого помещения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания капитального строения (здания, сооружения), в котором оно расположено.

До государственной регистрации создания объекта недвижимости затраты по  строительству капитального строения и нежилого помещения в его составе учитываются в бухгалтерском учете должника по счету «08» — вложения в долгосрочные активы. 

Следовательно, к моменту вхождения застройщика в процедуру банкротства могут сложиться две основные ситуации.

Ситуация 1.
Объект сдан в эксплуатацию на дату открытия конкурсного производства, а нежилое помещение зарегистрировано в установленном законодательством порядке, то есть представляет собой самостоятельный объект гражданского оборота, который может быть реализован в порядке, установленном Законом № 415-З: подлежит независимой оценке и реализации посредством проведения торгов. 
Если нежилое помещение не было реализовано, оно может быть передано кредиторам должника в счет исполнения обязательств в порядке, установленном ст. 150 Закона № 415-З. 

Рекомендация.
С целью минимизации налоговых обязательств должника как нежилое помещение (в том числе и капитальное строение, в составе которого находится нежилое помещение), так и незавершенное законсервированное капитальное строение может быть включено в состав предприятия как имущественного комплекса для дальнейшей реализации.

Ситуация 2.
Объект к моменту открытия конкурсного производства не сдан, и, соответственно, государственная регистрация нежилого помещения не состоялась. В таком случае с целью обеспечения правовой возможности дальнейшей реализации капитального строения и нежилого помещения в его составе в соответствии с Законом № 133-З его необходимо зарегистрировать в качестве незавершенного законсервированного капитального строения. 
Дальнейшая реализация незавершенного законсервированного капитального строения осуществляется в соответствии с нормами Закона № 415-З: подлежит независимой оценке и реализации посредством проведения торгов. 
Если незавершенное законсервированное капитальное строение не было реализовано, оно может быть передано кредиторам должника в счет исполнения обязательств в порядке, установленном ст. 150 Закона № 415-З. 

Как защитить интересы дольщиков?

Процедура банкротства застройщика при строительстве нежилых помещений с привлечением средств дольщиков (коммерческое строительство) имеет свои особенности. 

Защита интересов дольщика при открытии в отношении застройщика конкурсного производства осуществляется посредством предъявления соответствующих требований в порядке, установленном Законом № 415-З. 

Открытие в отношении застройщика конкурсного производства не влечет автоматического прекращения договора долевого строительства. Требование дольщика по передаче нежилого помещения является неимущественным требованием. Предъявление же имущественного требования может быть реализовано дольщиком после отказа антикризисного управляющего от исполнения договора долевого строительства в порядке, установленном ст. 108 Закона № 415-З (при наличии на то правовых оснований). 

В случае реализации управляющим своего права на отказ от исполнения договора долевого строительства требование о передаче нежилого помещения переходит в разряд имущественных требований по возврату средств, ранее внесенных дольщиком, и предъявляется в порядке, предусмотренном ст. 89 Закона № 415-З. 

Справочно.
Требования дольщиков о возврате ранее внесенных денежных средств удовлетворяются в порядке, установленном ст. 141–147 Закона № 415-З.

Что делать, если стройка не завершена?

В практике встречается и иной порядок действий при банкротстве застройщика, когда строительство объекта на момент открытия конкурсного производства не завершено. Особый интерес представляют случаи, когда отказ от исполнения договора долевого строительства управляющим не осуществляется и, как следствие, у дольщика сохраняется неимущественное требование к застройщику. При таких обстоятельствах договор долевого строительства продолжает действовать, а у застройщика имеется обязанность передать дольщику нежилое помещение. Представляется, что такой порядок действий является оправданным, когда для ввода объекта в эксплуатацию необходимо совершить минимальный набор действий, которые не повлекут для должника дополнительных убытков. В этом случае дольщик может рассчитывать на получение нежилого помещения. 

Порядок и сроки передачи дольщику нежилого помещения необходимо отразить в плане ликвидации застройщика. Завершение строительства и передача нежилого помещения дольщику является целесообразным и при санации должника, то есть финансовом оздоровлении. Соответствующие мероприятия должны быть отражены в плане санации. 

Банкротство застройщика при реализации объекта строительства с привлечением средств дольщиков представляет собой сложный процесс. Достижение баланса интересов в таком деле возможно при взаимодействии антикризисного управляющего и дольщиков. Ввиду отсутствия в законодательстве о банкротстве прямого регулирования таких правоотношений стороны могут достигнуть консенсуса при определении судьбы нежилого помещения на наиболее выгодных для всех условиях, в том числе посредством заключения в деле о банкротстве должника мирового соглашения.  

Справочно.
Решение о заключении мирового соглашения от имени конкурсных кредиторов принимается собранием кредиторов (ст. 152 Закона № 415-З).

Иным образом может складываться судьба нежилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, строительство которого осуществляется с привлечением средств дольщиков и на момент открытия конкурсного производства не завершено. 

В такой ситуации банкротство застройщика может сопровождаться его заменой. Данная процедура урегулирована Положением о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056. 

Решение о замене застройщика принимается соответствующим облисполкомом или Минским горисполкомом. Принятие такого решения является основанием для расторжения дольщиками договоров создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком.

Новый застройщик в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о замене застройщика письменно извещает дольщиков о замене застройщика, а также о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства с новым застройщиком на те же объекты долевого строительства на новых условиях.

В сложившейся ситуации дольщик может поступить следующим образом: 

1. В случае согласия с новыми условиями заключить договор долевого строительства с новым застройщиком.

2. В случае несогласия с новыми условиями отказаться от заключения договора долевого строительства с новым застройщиком. 

В последнем случае дольщики вправе требовать от нового застройщика возврата  перечисленных денежных средств. Возврат средств дольщикам осуществляется в соответствии с их долей в объеме не завершенного строительством объекта строительства. При этом возвращаемые суммы денежных средств подлежат индексации. 

Резюме.
Законодательство не содержит отдельных норм по реализации механизма банкротства застройщика. К таким правоотношениям применяются общие нормы Закона № 415-З, касающиеся формирования конкурсной массы, реализации имущества должника и удовлетворения требований кредиторов. Для целей процедуры банкротства нежилое помещение прежде всего представляет собой актив, за счет которого можно удовлетворить заявленные требования кредиторов. В случае нереализации такого актива нежилое помещение может быть передано кредиторам в счет исполнения обязательств.
Требование дольщика по передаче нежилого помещения является неимущественным требованием. В случае отказа управляющего от исполнения договора долевого строительства требование о передаче нежилого помещения переходит в разряд имущественных требований по возврату средств, ранее внесенных дольщиком, и подлежит удовлетворению в порядке, установленном Законом № 415-З.
Открытие в отношении застройщика процедуры банкротства не свидетельствует о том, что дольщик не получит нежилое помещение. Если отказ от исполнения договора долевого строительства управляющим не осуществлен, то договор долевого строительства продолжает действовать, а у застройщика сохраняется обязанность передать дольщику нежилое помещение. Ввиду отсутствия в законодательстве о банкротстве прямого регулирования таких правоотношений стороны могут достигнуть консенсуса при определении судьбы нежилого помещения на наиболее выгодных для всех условиях, в том числе посредством заключения в деле о банкротстве должника мирового соглашения.