Включение здания в состав товарищества собственников: разбираем ситуацию

Ситуация: Товарищество собственников (далее — ТС) является объединением жилых и нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и здании специализированного транспорта (далее – здание), которые расположены на одной придомовой территории.
В Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее – ЕГР) указано следующее целевое назначение земельного участка, на котором располагаются вышеупомянутые строения: «Земельный участок для эксплуатации и обслуживания жилых домов и подземного гаража-стоянки на 25 машино-мест».
Первоначально здание являлось пристройкой к жилому дому, однако впоследствии была проведена дополнительная техническая инвентаризация и ему присвоен отдельный адрес. Уставом ТС здание не включено в состав товарищества собственников.
Из технического паспорта на здание усматривается, что в нем расположено помещение насосной, в которой находится повысительная насосная станция, обеспечивающая необходимое давление для водоснабжения обоих жилых домов. Кроме того, в данном помещении имеется щит управления насосами для обеспечения их автоматической работы, а также электрошкаф с двумя приборами учета электроэнергии. 
После проведения аудиторской проверки и во исполнение рекомендации аудитора было проведено общее собрание членов ТС, на котором принято решение об утверждении новой редакции устава, предусматривающей включение здания в состав товарищества собственников.

Вопрос 1: Правомерно ли в данной ситуации включение здания в состав ТС?

Ответ: Да, правомерно.

В силу п. 1 ст. 146 ЖК совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в нескольких одноквартирных, блокированных жилых домах, иных капитальных строениях (зданиях, сооружениях), расположенных на смежных земельных участках, или в одном многоквартирном жилом доме, ином капитальном строении (здании, сооружении), расположенных на одной придомовой территории, у двух и более собственников.

Согласно п. 1 ст. 150 ЖК собственникам объектов недвижимого имущества общее имущество совместного домовладения принадлежит на праве общей долевой собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 150 ЖК доля участника совместного домовладения в праве собственности на общее имущество совместного домовладения не может быть отделена от права собственности на принадлежащие ему объекты недвижимого имущества и при переходе права собственности на объекты недвижимого имущества к другим гражданам или организациям переходит исключительно вместе с ним.

Из п. 1 ст. 151 ЖК следует, что одним из способов управления общим имуществом совместного домовладения является товарищество собственников.

Справочно.
Общим имуществом совместного домовладения могут управлять только одно уполномоченное лицо, одна организация застройщиков или одно товарищество собственников (п. 2 ст. 151 ЖК).

В силу п. 4 ст. 160 ЖК создание товарищества собственников возможно на базе нескольких объектов недвижимого имущества в случае, если эти объекты представляют собой многоквартирный жилой дом, иное капитальное строение (здание, сооружение), расположенное на придомовой территории, жилые и (или) нежилые помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам.

Справочно.
Под придомовой территорией понимается земельный участок, предоставленный для строительства и (или) обслуживания недвижимого имущества землепользователям в соответствии с законодательными актами в области охраны и использования земель (п. 47 ст. 1 ЖК).

Согласно п. 31 ст. 1 ЖК общее имущество совместного домовладения – это в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее два и более жилых и (или) нежилых помещения и находящееся внутри или за пределами многоквартирного жилого дома, одноквартирных, блокированных жилых домов, иных капитальных строений (зданий, сооружений).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации более чем у двух лиц имеется право собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в двух многоквартирных жилых домах и ином капитальном строении, которые расположены на одной придомовой территории (п. 47 ст. 1 ЖК), что свидетельствует о возникновении совместного домовладения в силу п. 1 ст. 146 ЖК. При этом возможность объединения в одном ТС нескольких объектов недвижимости, в том числе нежилого капитального строения (здания, сооружения), прямо предусмотрена п. 4 ст. 160 ЖК.

Вывод. Включение здания в состав ТС является не только правомерным, но и единственно возможным, поскольку общее имущество совместного домовладения не может существовать и обслуживаться вне организации собственников.

Вопрос 2: Возможно ли аннулировать новую редакцию устава ТС и признать неправомерным решение общего собрания членов ТС?

Ответ: Нет, нормами законодательства не предусмотрено право ТС признавать решения общего собрания неправомерными и/или аннулировать их. Разрешить данный спор может только суд.

Так, решение общего собрания членов организации собственников, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов организации собственников, а также для граждан, проживающих в жилом доме этой организации (п. 5 ст. 166 ЖК).

Пунктом 5 Инструкции о порядке ведения ЕГР, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 10.03.2009 № 25 (далее – Инструкция), установлено, что ЕГР ведется Министерством юстиции Республики Беларусь во взаимодействии с регистрирующими органами, которые обеспечивают формирование территориальных частей ЕГР в части сведений о государственной регистрации и ликвидации юридических лиц (прекращении деятельности индивидуальных предпринимателей), изменений и (или) дополнений, вносимых в уставы юридических лиц, изменений, вносимых в свидетельства о государственной регистрации индивидуальных предпринимателей, а также иных сведений, подлежащих включению в ЕГР в соответствии с законодательством.

Исчерпывающий перечень оснований для внесения в ЕГР записей (в том числе о признании недействительной государственной регистрации изменений и дополнений в устав) установлен п. 12 Инструкции.

На основании изложенного необходимо сделать вывод о том, что ТС не является субъектом, уполномоченным на аннулирование записи о государственной регистрации изменений и дополнений в устав.

Вместе с тем лицо, не согласное с решением общего собрания, имеет право обратиться в суд с иском о признании указанного решения недействительным (п. 2 ст. 27 ЖК), а впоследствии – с иском о признании недействительной государственной регистрации изменений (дополнений) в устав ТС.