Устав товарищества собственников нежилого здания: новые положения

Справочно.
С текстом приказа № 121 можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/3ivulFY.

Общие положения 

1. Скорректирован пункт об учредителях товарищества собственников (далее — ТС). 

Теперь в качестве таковых рассматриваются только участники совместного домовладения, принявшие участие в общем собрании участников совместного домовладения и голосовавшие за создание ТС.

Справочно.
Минимальный обязательный перечень норм устава установлен п. 2 ст. 25 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении».

2. Расширен перечень целей создания ТС. 

Примерный устав в качестве таковых определяет:

— управление общим имуществом совместного домовладения, направленное на обеспечение сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии;

— решение вопросов владения и пользования этим имуществом и иных вопросов в соответствии с законодательством и уставом ТС;

— иные цели, предусмотренные законодательством и уставом ТС.

Таким образом, в настоящее время многие цели, которые участники отношений по совместному домовладению хотят возложить на свое ТС, косвенно связанные с общим имуществом (например, уборка помещений собственников или обслуживание инженерных систем внутри этих помещений силами ТС), логичнее интегрируются в устав ТС, чем в период действия типовой формы. Вместе с тем рекомендуем формулировать цели таким образом, чтобы они были связаны с основной целью создания ТС.

Важно.
Примерный устав носит рекомендательный характер, и дублирование его формулировок и положений в итоговом уставе не является обязательным.

3. Изменен срок действия ТС.

Как и ранее, указано, что ТС является некоммерческой организацией, но при этом может создаваться только без ограничения срока его деятельности. 

Ранее срок действия ТС можно было ограничить, вероятно, по аналогии с коммерческими организациями, которые могут создаваться для достижения определенной цели. 

Новая редакция представляется более логичной, так как задачи, для которых создается ТС, действуют в течение всего срока существования капитального строения, который не может быть известен в момент создания ТС. 

4. Предусмотрено указание на место хранения документов ТС и фиксация в уставе места нахождения ТС. 

Полагаем, что наличие такого указания необходимо для обеспечения гарантированного права участников отношений на получение сведений и документов, связанных с деятельностью по управлению общим имуществом совместного домовладения (ст. 10 Закона Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении», далее — Закон). Поскольку ст. 10 Закона устанавливает, что такие документы предоставляются с соблюдением требований законодательства об информации, информатизации и защите информации, по нашему мнению, целесообразно закрепить в уставе также порядок предоставления документов либо способ его определения.

Права товарищества собственников

Как и ранее, перечень прав ТС является открытым, позволяя, при необходимости, дополнить его, с одним лишь ограничением — эти права должны отвечать целям деятельности ТС и не противоречить законодательству. 

По сравнению с типовым уставом в примерном откорректированы наполнение некоторых прав или порядок их реализации: 

— осуществлять деятельность, соответствующую целям создания ТС.

Ранее были отдельные права на организацию обслуживания объектов недвижимого имущества собственников и оказание им иных услуг;

— владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом товарищества собственников — исходя из целей создания товарищества собственников.

Ранее — право распоряжения без ограничений по целям;

— изменять размер общего имущества — при наличии соответствующего решения общего собрания членов товарищества собственников.

Ранее — право на перепланировку недвижимого имущества совместного домовладения с отсылкой на абстрактный установленный порядок.

Право ТС на заключение договоров на предоставление коммунальных и других услуг, выполнение работ, которое было предусмотрено типовым уставом, существенно расширено и сейчас предполагает:

— осуществление управления общим имуществом собственными силами ТС;

— заключение договоров на оказание услуг по содержанию, техническому обслуживанию капитального строения, техническому обслуживанию лифта, текущему ремонту и капитальному ремонту общего имущества, оказание коммунальных и/или дополнительных услуг с организациями и индивидуальными предпринимателями, предоставляющими такие услуги. 

Таким образом, Закон и примерный устав создали базу для расширения использования услуг профессиональных управляющих организаций без изменения способа управления совместным домовладением.

Отметим, что в примерном уставе нашли свое отражение права, впервые предусмотренные ст. 34 Закона:

— на обжалование в установленном порядке решений государственных органов, иных организаций, действий (бездействия) должностных лиц, нарушающих права товарищества собственников и/или его членов;

— на обращение с исками в суд от имени членов товарищества собственников по вопросам сохранности общего имущества, устранения препятствий в пользовании общим имуществом и иными исками в отношении общего имущества.

Примерный устав не содержит ранее предусмотренных в типовом уставе прав ТС на пользование кредитами банков и получение в пользование земельных участков с осуществлением их застройки и обустройства. Изъятие этих норм представляется логичным, поскольку неясно, для чего кредиты могли использоваться ТС на практике, так как их получение сложно согласуется с целью и некоммерческим характером деятельности ТС. Получение земельного участка для обслуживания возведенного здания, являющегося объектом совместного домовладения, соответствует целям ТС. Однако его застройка или обустройство, как правило, производятся на стадии возведения объекта, который в будущем может стать объектом совместного домовладения, его застройщиком.

Обязанности товарищества собственников

При сохранении основного смысла и объема обязанностей ТС некоторые изменения также произошли и в этом разделе.

В примерном уставе отсутствует существовавшее в типовом уставе указание на то, что ТС не несет ответственности по обязательствам своих членов, а члены ТС не несут ответственности по обязательствам товарищества. Исключение представляется логичным, поскольку указанное положение не было основано на законодательстве. Так как ТС является некоммерческой организацией, не в состоянии самостоятельно определять направления своей деятельности и иных источников формирования имущества ТС, кроме предусмотренных ст. 24 Закона, не имеет, то на деле члены товарищества должны отвечать по его обязательствам, пусть и опосредованно, через пополнение имущества ТС взносами. При этом в силу норм ч. 2 п. 1 ст. 8 Закона доля в общем имуществе не может быть отделена от права собственности на помещение собственника, а согласно п. 2 ст. 24 Закона доходы, полученные ТС, не могут распределяться между его членами и используются на цели, определенные уставом ТС. Из данных положений, по нашему мнению, по-прежнему вытекает невозможность ТС отвечать по обязательствам собственника помещения.

Справочно.
Важным дополнением перечня обязанностей стало исполнение обязанностей землепользователя в соответствии с законодательством об охране и использовании земель (п. 12 примерного устава).

Поскольку исполнение обязанностей землепользователя отнесено к компетенции ТС, с учетом отсутствия возможности взыскания с членов ТС части средств в возмещение уплаченных ТС земельного налога или арендной платы за землю рекомендуем предусматривать в уставе правила формирования средств ТС на цели уплаты земельного налога или арендной платы (например, путем периодического внесения целевых взносов на основании уведомлений ТС).

Права и обязанности членов товарищества

Одно из главных нововведений — закрепление права члена ТС передавать право участия в общем собрании членов товарищества собственников своему представителю. Ранее вопрос возможности такой передачи был дискуссионным. Однако в целом практика выдачи доверенностей на представление интересов была довольно распространена.

Изменено наполнение права на ознакомление с документацией. Так, ранее члены ТС могли получать информацию о деятельности товарищества собственников и его правления, знакомиться с данными бухгалтерского учета, отчетности и другой документацией. В настоящее время — получать сведения и документы, связанные с деятельностью товарищества собственников по управлению общим имуществом, с соблюдением требований законодательства об информации, информатизации и защите информации.

Формулировки остальных прав и обязанностей приведены в соответствие с Законом.

Органы управления товарищества собственников

Перечень органов управления ТС претерпел существенные изменения в связи с изменившимися в Законе подходами. 

Если ранее таковыми являлись общее собрание его членов, правление товарищества или его председатель, то сейчас органами управления ТС являются общее собрание, собрание уполномоченных членов ТС (если на общем собрании было принято решение об их избрании), правление и председатель правления. В этой части перечень органов управления унифицирован с ТС жилых зданий.

Законом (п. 1 ст. 27) и примерным уставом (п. 39) урегулировано, что количественный состав правления, куда могут входить только представители собственников помещений, определяется уставом ТС. При этом председателем правления может избираться как представитель члена ТС, так и иное лицо, соответствующее установленным Законом критериям (образование, опыт, освоение обучающей программы). 

Отметим, что теперь даже в небольших ТС (ранее создание ТС было обязательным при наличии 5 и более помещений в здании, принадлежащих разным собственникам) нужно будет создавать правление и именовать руководителя не председателем, а председателем правления. Это будет необходимо учесть при первых изменениях в устав ТС.

Компетенция общего собрания и иных органов управления ТС приведена в соответствие с Законом. С соблюдением законодательства к компетенции каждого из органов управления ТС могут быть дополнительно отнесены функции, прямо не предусмотренные примерным уставом.

Проведение общего собрания товарищества собственников

Общее собрание может проводиться в двух формах — очное участие и письменный опрос (п. 1 ст. 20 Закона). Порядок созыва, проведения общего собрания и принятия им решений закреплен в ст. 20 Закона и примерном уставе. 

Справочно.
Требования к бюллетеням при проведении письменного опроса установлены приложением 2 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2021 № 384.

Следует обратить внимание, что ранее уведомление о назначении собрания необходимо было направлять заказным письмом с уведомлением либо вручать лично под роспись. В настоящее время уведомления о назначении собрания должны размещаться инициатором не позднее 10 календарных дней до даты проведения на информационных стендах, расположенных в нежилом капитальном строении (здании, сооружении), либо направляться каждому участнику в порядке, утвержденном решением общего собрания, а если инициатором является местный исполнительный и распорядительный орган — размещаться также на его официальном сайте в сети Интернет. 

Решением общего собрания участников совместного домовладения может быть предусмотрен и иной срок размещения (направления) уведомления, кроме случаев, когда собрание проводится для выбора способа управления общим имуществом совместного домовладения.

Общее собрание имеет кворум, если его участники обладают в совокупности более чем половиной голосов от общего количества голосов, принадлежащих участникам совместного домовладения. 

В примерном уставе дублируются положения Закона:

— о возможности досрочного голосования путем подачи заявления в правление ТС, а в случае, если правление отказало в проведении собрания или не прореагировало на письменное заявление — инициатору собрания;

— о проведении общего собрания в форме письменного опроса. 

Ранее действовавшая редакция Закона не содержала указания на такую возможность. Соответственно, не было положений об этом и в типовом уставе. 

Споры 

И текущая, и ранее действовавшая редакция Закона содержат в целом идентичные положения о разрешении в судебном порядке споров, возникающих при определении долей собственников объектов недвижимого имущества в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения. 

Дополнительно к компетенции суда отнесены споры об определении количества голосов участников совместного домовладения.

Справочно. 
Устав ТС должен содержать порядок рассмотрения споров между ТС и его членами, другими гражданами, в том числе ИП, организациями (ст. 25 Закона).

Установлен досудебный порядок разрешения споров:

— путем переговоров с председателем;

— на заседании правления ТС, в том числе с приглашением членов ревизионной комиссии ТС;

— на общем собрании (собрании уполномоченных) членов ТС.

При этом не урегулированные путем переговоров споры и разногласия подлежат разрешению в суде в порядке, установленном законодательством.

Рассмотрение жалоб на решения и действия (бездействие) членов правления ТС и его председателя, членов ревизионной комиссии (ревизора) ТС относится к компетенции общего собрания (собрания уполномоченных) ТС. 

Полагаем, что эти положения нуждаются в конкретизации при разработке устава ТС с установлением формы обращения, срока его рассмотрения, итогового документа, выдаваемого по результатам разрешения спора.

Реорганизация и ликвидация товарищества собственников 

Последний раздел примерного устава определяет порядок реорганизации и ликвидации, а не только ликвидации, как было в типовом уставе.

Справочно.
Реорганизация и ликвидация ТС осуществляются в соответствии с законодательством и уставом ТС (п. 1 ст. 38 Закона).

Так, ТС может быть реорганизовано по решению общего собрания его членов, а также в иных случаях, предусмотренных законодательными актами. 

Сегодня таким законодательным актом является только Закон Республики Беларусь от 04.01.2021 № 78-З «Об изменении Закона Республики Беларусь "О совместном домовладении"». В ст. 5 данного Закона установлено, что ТС, созданные до 08.07.2021 для управления отдельными частями одного нежилого капитального строения (здания, сооружения), должны реорганизоваться путем слияния или присоединения с образованием одного ТС для управления общим имуществом совместного домовладения, находящимся в указанном капитальном строении (здании, сооружении), в течение 6 месяцев со дня вступления в силу названного Закона.

Нормы типового устава о ликвидации ТС не претерпели в примерном уставе никаких изменений.