Управление общим имуществом совместного домовладения: разбираем ситуацию

Ситуация: в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) создано товарищество собственников. Нежилое капитальное строение состоит из офисов, магазинов и парковочных мест. Собственники парковочных мест могут пользоваться электроэнергией на парковке, лифтом и прочими коммуникациями. Все расходы делятся поровну на всех собственников пропорционально площади. Это не устраивает собственников парковочных мест, так как расходы на паркинг минимальны.

Морозов Юрий
Морозов Юрий

Адвокат Минской городской коллегии адвокатов

Пилипейко Дарья
Пилипейко Дарья

Помощник адвоката

237 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Вопрос 1: Можно ли устанавливать дифференцированные членские взносы?

Ответ: Да, установление дифференцированных членских взносов не противоречит законодательству.  

Правоотношения собственников жилых, нежилых помещений и машино-мест, расположенных в нежилых капитальных строениях (зданиях, сооружениях), регулируются Законом Республики Беларусь от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее — Закон).

Участники совместного домовладения обязаны нести следующие расходы:

  • по эксплуатации общего имущества совместного домовладения;
  • по оплате коммунальных услуг;
  • по выплате вознаграждения за оказание услуг по управлению общим имуществом совместного домовладения в случае управления общим имуществом совместного домовладения уполномоченным лицом, организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения (ч. 1 п. 1 ст. 9 Закона).

Поскольку в рассматриваемой ситуации управление общим имуществом возлагается на товарищество собственников, то помимо обязательных платежей члены товарищества собственников по решению общего собрания могут вносить вступительные, членские и целевые взносы (п. 1 ст. 37 Закона).

Правовая основа для распределения расходов по содержанию общего имущества заложена в п. 1 ст. 245 ГК: каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению, если законодательством или договором не установлено иное.

Конкретизируя данное положение, Закон гласит, что упомянутые выше расходы уплачиваются участниками совместного домовладения пропорционально доле общей площади объекта недвижимого имущества, который принадлежит (будет принадлежать) им на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления, в общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) (ч. 2 п. 1 ст. 9 Закона).

Вместе с тем данное правило имеет два исключения, а именно:

  1. установление общим собранием участников совместного домовладения иного порядка распределения обязательных платежей;
  2. нахождение в нежилом капитальном строении (здании, сооружении) жилых изолированных помещений (ч. 2 п. 1 ст. 9 Закона).

Отдельно обращаем внимание, что вопрос об установлении размера и состава всех видов взносов относится к исключительной компетенции общего собрания (п. 1 ст. 28 Закона). Оно же определяет и порядок их уплаты (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 Закона).

Таким образом, по общему правилу членские взносы и обязательные платежи уплачиваются участниками совместного домовладения пропорционально доле общей площади объекта недвижимого имущества, который принадлежит (будет принадлежать) им на праве собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления. Вместе с тем по решению общего собрания может быть установлен как иной порядок распределения обязательных платежей, так и дифференцированный размер членских взносов. Какие-либо ограничения в данной части у высшего органа управления отсутствуют.

Вопрос 2: Можно ли создать отдельное товарищество собственников для паркинга?

Ответ: Нет, в данном случае для паркинга невозможно создать отдельное товарищество собственников.

Из формулировки вопроса усматривается, что собственники парковочных мест могут пользоваться лифтом, электроэнергией и прочими коммуникациями. Соответственно, парковочные места находятся в одном здании с магазинами и офисами, то есть в одном нежилом капитальном строении. При этом собственники парковочных мест, магазинов и офисов имеют общее имущество (данный факт имеет существенное значение вне зависимости от того, пользуются ли им фактически члены товарищества собственников). 

В одном нежилом капитальном строении (здании, сооружении) управление общим имуществом совместного домо-владения может осуществляться только одним из следующих способов: 

  • непосредственно участниками совместного домовладения; 
  • организацией, управляющей общим имуществом совместного домовладения;
  • уполномоченным лицом;
  • товариществом собственников;
  • иным способом, предусмотренным законодательными актами (ч. 1 п. 2 ст. 13 Закона).

Исключение составляют случаи, когда общим собранием участников совместного домовладения принято решение о ликвидации товарищества собственников и выборе иного способа управления общим имуществом совместного домовладения до момента ликвидации этого товарищества собственников (ч. 1 п. 2 ст. 13 Закона).

Общим имуществом совместного домовладения может управлять только одна организация, управляющая общим имуществом совместного домовладения, либо одно уполномоченное лицо, либо одно товарищество собственников, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь (ч. 2 п. 2 ст. 13 Закона).

Таким образом, в одном нежилом капитальном строении (здании, сооружении) управление общим имуществом совместного домовладения может осуществляться только одним товариществом собственников. А следовательно, создать отдельное товарищество собственников для паркинга не представляется возможным.

Вопрос 3: Можно ли паркингу выйти из товарищества собственников и отдать помещения под управление ЖЭС?

Ответ: Нет, собственники машино-мест в паркинге не могут выйти из товарищества собственников и отдать помещения под управление ЖЭС.

Членами товарищества собственников являются участники совместного домовладения, в том числе не принимавшие участия в голосовании по выбору способа управления общим имуществом совместного домовладения, либо голосовавшие против, либо воздержавшиеся от голосования, с даты государственной регистрации товарищества собственников (п. 1 ст. 33 Закона).

В случае, если лицо не являлось участником совместного домовладения на момент  государственной регистрации товарищества собственников, а приобрело объект недвижимого имущества позже, оно становится членом данной организации с момента возникновения (перехода к нему) права собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления на такой объект (п. 2 ст. 33 Закона).

При этом под объектами недвижимого имущества понимаются изолированные помещения, в том числе жилые, машино-места, находящиеся в одном нежилом капитальном строении (здании, сооружении), в котором образуется совместное домовладение (п. 5 ст. 1 Закона). 

Таким образом, все собственники машино-мест в паркинге являются членами товарищества собственников. Однако перечень оснований для прекращения членства исчерпывающий и включает в себя следующие случаи: 

  • прекращение права собственности, хозяйственного ведения либо оперативного управления на объекты недвижимого имущества, а также закрепление собственником объектов недвижимого имущества за организациями на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления;
  • смерть физического лица — члена товарищества собственников, объявление его умершим;
  • ликвидация юридического лица — члена товарищества собственников;
  • реорганизация юридического лица — члена товарищества собственников, в результате которой такое лицо прекращает свою деятельность (п. 3 ст. 33 Закона).

Таким образом, выбранная форма управления общим имуществом совместного домовладения не предполагает выход из состава членов товарищества собственников по собственной инициативе. Вместе с тем способ управления общим имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению общего собрания участников совместного домовладения (ч. 1 п. 2 ст. 14 Закона). 

В частности, внеочередные общие собрания членов товарищества собственников проводятся:

  • по решению правления товарищества собственников;
  • по письменному требованию ревизионной комиссии (ревизора) товарищества собственников;
  • по письменному требованию членов товарищества собственников, обладающих не менее чем одной четвертью голосов от их общего количества (ч. 2 п. 6 ст. 27 Закона).

Письменное требование должно включать в себя предполагаемую повестку дня общего собрания (в данном случае — вопрос об изменении способа управления общим имуществом) (ч. 2 п. 6 ст. 27 Закона).

Таким образом, перечень оснований для прекращения членства в товариществе собственников является закрытым и не подлежит расширительному толкованию, поэтому в добровольном порядке выйти из состава данной организации невозможно. Вместе с тем собственники машино-мест, обладающие достаточным количеством голосов, имеют право инициировать общее собрание по вопросу изменения способа управления общим имуществом. Данное право можно реализовать, направив правлению требование о созыве и проведении внеочередного общего собрания с указанием предполагаемой повестки дня. 

237 Shape 1 copy 6Created with Avocode.