Перевод капитального строения (изолированного помещения) из жилого в нежилое: алгоритм юридических действий

В последнее время растет число собственников (юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и/или физических лиц), которые владеют жилым капитальным строением (жилым домом), изолированным жилым помещением, расположенным в блокированном жилом доме, изолированным жилым помещением, расположенным на первом этаже многоквартирного жилого дома, и желают организовать в таком помещении какой-либо бизнес (оказание услуг, торговлю и др.). В связи с этим актуальна тема перевода капитального строения (изолированного помещения) из жилого в нежилое.

Кравченко Татьяна

юрист

1942 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Общие нормы, регулирующие порядок перевода капитального строения (изолированного помещения) из жилого в нежилое, содержатся в ст. 21 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

Административные процедуры по принятию решения о переводе жилого помещения в нежилое предусмотрены:

— для физических лиц — в п. 1.1.14 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее — Перечень № 200);

— для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — в п. 8.1.5 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее — Перечень № 156).

Последствия использования жилого помещения не по назначению

В ЖК закреплено, что жилое помещение предназначается для проживания граждан. Использование жилого помещения не по назначению (в том числе размещение в жилом помещении организаций и их обособленных подразделений) допускается только после перевода его в нежилое.

Ответственность за использование жилого помещения не по назначению предусмотрена ст. 21.16 КоАП.

Так, нарушение правил пользования жилыми помещениями или содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома (за исключением оплаты за техническое обслуживание жилых помещений и пользование ими, за коммунальные услуги, оказываемые населению, отчислений на капитальный ремонт), конструктивных элементов и инженерных систем либо самовольные переустройство и (или) перепланировка жилых и (или) нежилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, влекут наложение штрафа в размере до 30 базовых величин, а на юридическое лицо — от 30 до 50 базовых величин.

Протоколы об административных правонарушениях по ст. 21.16 КоАП составляются уполномоченными должностными лицами:

— сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах; 

— органов, осуществляющих государственный санитарный надзор;

— организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих коммунальные услуги.

Дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 21.16 КоАП, рассматриваются единолично судьей районного (городского) суда.

Случаи, в которых возможно использование жилого дома (жилого помещения) без перевода его в нежилое:

— жилое помещение может являться местом нахождения частного унитарного предприятия, крестьянского (фермерского) хозяйства на условиях и в порядке, определенных Президентом Республики Беларусь;

— использование не по назначению блокированных, одноквартирных жилых домов или их части (в том числе осуществление религиозной деятельности религиозными организациями) без перевода в нежилые может осуществляться по согласованию с районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Обратите внимание.
Использование жилого помещения для ремесленной деятельности, деятельности по оказанию услуг в сфере агроэкотуризма, предпринимательской деятельности осуществляется в соответствии с ЖК, с соблюдением установленных для проживания санитарных и технических требований, правил пожарной безопасности, природоохранных требований и в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилых и вспомогательных помещений.

Перевод капитального строения (изолированного помещения) из жилого в нежилое

Решение о переводе одноквартирного жилого дома либо жилого помещения в таком доме, жилого помещения в блокированном жилом доме, а также жилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома (далее — Решение), принимается районным, городским исполнительным комитетом, местной администрацией района в городе по заявлению собственника, с приложением документов, перечень которых определен законодательством Республики Беларусь.

Справочно. 
Без заявления собственника жилое помещение, признанное в порядке, установленном законодательством, не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, в случае невозможности устранения такого несоответствия может быть переведено в нежилое в порядке, установленном ст. 16 ЖК.

Решение должно включать в себя:

• Ф.И.О. (наименование) собственника жилого помещения;

• адрес жилого помещения;

• вид вещного права на земельный участок, его целевое назначение с учетом перевода жилого помещения в нежилое;

• запрет на размещение в помещении промышленных производств, а также объектов, предусмотренных частью первой п. 9 ст. 21 ЖК;

• другие обязательные условия, обеспечивающие соблюдение правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.

В случае необходимости проведения реконструкции в жилом помещении, переводимом в нежилое, в Решении предусматривается требование о проведении реконструкции (в том числе вынос общедомовых сетей водо-, тепло-, электро- и газо-снабжения, установка приборов индивидуального учета расхода воды, тепловой и электрической энергии, газа) в порядке, установленном законодательством.

Не допускается размещение в помещениях, переведенных в нежилые, промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на окружающую среду, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний, в том числе:

— пунктов приема посуды;

— бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену);

— автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв.м, предназначенных для телефонизации жилых домов;

— похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг;

— дискотек;

— физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв. м;

— пунктов временного содержания животных, приютов и гостиниц для животных.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое

Городской исполнительный комитет, местная администрация района в городе отказывает в переводе жилого помещения в нежилое в случаях, если:

— собственником жилого помещения (гражданином, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем) не представлены документы, перечень которых определяется законодательством Республики Беларусь, либо представлены документы, в которых содержатся недостоверные сведения;

— доступ в жилое помещение многоквартирного жилого дома невозможен без использования вспомогательных помещений или технически невозможно оборудовать такой доступ;

— право собственности на жилое помещение обременено правами третьих лиц и не имеется их согласия на перевод этого жилого помещения в нежилое;

— жилое помещение не является изолированным;

— в жилом помещении зарегистрированы по месту жительства или месту пребывания граждане, за исключением случая, когда в одноквартирном жилом доме либо квартире сохраняются иные жилые помещения и имеются согласие проживающих в них совершеннолетних граждан на перевод жилого помещения в нежилое, а также согласие органов опеки и попечительства (если в жилом помещении проживают или имеют право на проживание несовершеннолетние, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или в жилом помещении проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или это жилое помещение закреплено за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей);

— перевод жилого помещения в нежилое не соответствует правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов. В решении об отказе в переводе жилого помещения в нежилое указывается мотивированная причина такого отказа.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое может быть обжалован в вышестоящий орган и (или) в суд.

Обратите внимание.
Использование помещения, переведенного в нежилое, в качестве нежилого возможно только после государственной регистрации в установленном порядке изменения назначения недвижимого имущества (в том числе изменения целевого назначения земельного участка при переводе одноквартирного жилого дома либо жилых помещений в блокированном жилом доме в нежилые).

Отмена решения о переводе жилого помещения в нежилое

Решение о переводе жилого помещения в нежилое может быть отменено по решениям районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе в случае, если:

— собственник этого жилого помещения в течение одного года с даты принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое не приступил к использованию этого помещения;

— вид (виды) деятельности, осуществляемой в этом помещении, не соответствует требованиям ЖК или правилам градостроительства, природоохранным, санитарным, противопожарным и иным требованиям технических нормативных правовых актов;

— собственником этого жилого помещения подано заявление об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое.

После принятия решения об отмене решения о переводе жилого помещения в нежилое его собственник при необходимости обязан за свой счет в течение одного года привести это помещение в состояние, соответствующее его техническому паспорту, до проведения реконструкции, а также осуществить государственную регистрацию изменения назначения недвижимого имущества.

Алгоритм действий по переводу жилого помещения в нежилое

1942 Shape 1 copy 6Created with Avocode.