Определение эксплуатационных расходов при сдаче в аренду государственной недвижимости

С 10 сентября 2018 г. вступило в силу Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее — Положение о порядке возмещения расходов). Его действие распространяется на переданное в аренду (безвозмездное пользование) недвижимое имущество, находящееся в госсобственности, а также в собственности хозобществ, доля государства в уставных фондах которых более 50 %, и не распространяется на жилищный фонд.

В статье автор рассматривает отдельные новации и правовые аспекты Положения о порядке возмещения расходов.

Штрикуль Александр

юрист практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA



3680 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Состав возмещаемых арендатором затрат

Положение о порядке возмещения расходов достаточно детально регламентирует состав возмещаемых арендатором затрат по содержанию имущества (помимо капитального и текущего ремонта), к которым относятся:

— расходы по содержанию и эксплуатации — техническое обслуживание недвижимого имущества, включающее работы по поддержанию в исправном и работоспособном состоянии его конструктивных элементов и инженерных систем, за исключением лифтов, обеспечению установленных параметров и режимов работы инженерных систем, за исключением лифтов;

— затраты на санитарное содержание — комплекс услуг по санитарной обработке (уборке) мест общего пользования, в том числе мойка или иная обработка мест общего пользования, включая дезинфекцию, дезинсекцию, дератизацию, для соответствия их установленным санитарным требованиям;

— коммунальные услуги — горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами;

— другие услуги — услуги, связанные с охраной недвижимого имущества, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, и иные услуги, связанные с обеспечением сохранности и безопасности эксплуатации такого имущества.

Справочно. 
Ранее вопросы, связанные c возмещением арендатором госимущества коммунальных и эксплуатационных расходов, были отражены в основном в рекомендациях Межведомственной рабочей группы для обеспечения оперативного рассмотрения вопросов распоряжения государственным имуществом, арендных отношений, привлечения инвестиций в реформируемые организации, а также подготовки предложений о совершенствовании нормативной правовой базы в этой сфере от 06.07.2012 № 16 «По расчетам расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на коммунальные и другие услуги».

В отличие от аренды «частной» недвижимости, где стороны сами вправе распределить бремя содержания и эксплуатации имущества, в отношении аренды государственного имущества существует однозначное правило об обязательном возмещении арендатором затрат арендодателя по содержанию арендованного имущества.

Такие затраты включают в себя (пп. 5, 7 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150):

• расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества;

• затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги.

Такое же правило о возмещении арендатором затрат арендодателя по содержанию арендованного имущества действует и в отношении аренды недвижимого имущества, находящегося в коммунальной собственности.

Порядок определения и возмещения расходов

Согласно п. 3 Положения о порядке возмещения расходов размер суммы возмещения расходов арендодателя по содержанию государственного имущества, переданного по договору аренды, должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем. Как правило, расходы по содержанию арендованного недвижимого имущества первоначально предъявляются арендодателю специализированными эксплуатационными и коммунальными организациями, а в дальнейшем предъявляются арендодателем к возмещению арендаторам в той части, которая относится к переданной в аренду части имущества; часть работ по содержанию и эксплуатации имущества может производиться и самим арендодателем.

Общий порядок определения размера подлежащих возмещению арендатором государственного имущества расходов по содержанию, эксплуатации и ремонту переданного в аренду имущества:

• расходы, произведенные для арендодателя на основании заключенных договоров сторонними организациями, определяются исходя из фактических затрат арендодателя по оплате выполненных работ;

• расходы, произведенные арендодателем собственными силами, определяются на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 %.

В случае если в аренду передается часть объекта недвижимого имущества (например, помещение в офисном здании), возникает необходимость определения сумм расходов, подлежащих возмещению арендатором как в отношении переданного в аренду имущества, так и в отношении мест общего пользования, путем «вычленения» части из общих расходов по объекту.

Определение части подлежащих возмещению арендатором государственного имущества расходов осуществляется по следующим правилам:

А. Расходы, приходящиеся непосредственно на арендуемый объект:

1. Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализация), техническое обслуживание лифта, санитарное содержание:

— пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном объекте либо пользующихся имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте либо пользующихся имуществом;

— при наличии отдельно установленных в сданном в объекте приборов учета расхода воды — на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат, приходящихся на места общего пользования.

Часть затрат на техническое обслуживание лифта возмещается, если переданный объект находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении, оборудованном лифтом.

2. Теплоснабжение:

— пропорционально доле площади отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади отапливаемого недвижимого имущества, а в случае различной высоты недвижимого имущества — пропорционально доле объема отапливаемого арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общем объеме отапливаемого недвижимого имущества;

— при наличии отдельно установленных в сданном объекте приборов учета расхода тепловой энергии — на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат, приходящихся на места общего пользования.

3. Электроснабжение:

— пропорционально доле мощности и продолжительности работы электроприемников арендатора (ссудополучателя) в общей мощности и продолжительности работы электроприемников в объекте недвижимого имущества;

— при наличии отдельно установленных в сданном объекте приборов учета расхода электрической энергии — на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат, приходящихся на места общего пользования.

4. Газоснабжение: по показаниям приборов учета расхода газа, установленных у арендатора (ссудополучателя).

5. Обращение с твердыми коммунальными отходами: пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

6. Прочие расходы арендодателя (ссудодателя), не указанные выше, связанные с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества: пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон.

Б. Расходы, приходящиеся на места общего пользования:

1. Теплоснабжение: часть затрат по теплоснабжению мест общего пользования — пропорционально доле площади переданного объекта в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования.

2. Электроснабжение:

— часть затрат по электроснабжению мест общего пользования (за исключением лифтов) — пропорционально доле площади переданного объекта в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;

— часть затрат по электроснабжению на работу лифта — пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в переданном объекте либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте либо пользующихся таким имуществом.

Справочно:
Разъяснения по вопросам применения Положения о порядке возмещения расходов, одобренные на заседании коллегии Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 15.08.2018 (протокол № 9), размещены на официальном сайте Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь

3680 Shape 1 copy 6Created with Avocode.