Комплексный подход к изменению законодательства: чего ожидать от постановления № 266

Общая характеристика постановления № 266 

Постановление № 266 направлено на актуализацию нормативной базы в сфере архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в том числе:

• обновление терминологии;

• приведение формулировок в соответствие с Кодексом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

• упрощение процедур;

• усиление ответственности подрядчиков и контролирующих органов;

• легализацию новых подходов к проектированию, благоустройству, резервированию средств и др.

Основные изменения

1. Изменения в договорах на ПИР 

Справочно.
Изменено постановление Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 297 «Об утверждении Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством».

Что меняется:

• введена новая форма примерного договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора;

• уточнены обязательные условия договора;

• убраны слова «за строительством» в названии и содержании Правил заключения и исполнения договоров подряда; 

• скорректированы термины и определения в соответствии с Кодексом об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;

• устранены устаревшие или двусмысленные формулировки и пр.

2. Изменения в порядке направления уведомлений о начале СМР

Справочно.
Изменено постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343 «О порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ», а также постановление Совета Министров Республики Беларусь от 19.10.2006 № 1387 «Об утверждении перечня объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на производство строительно-монтажных работ».

Что меняется:

• уточнено, что ненаправление уведомления о начале строительно-монтажных работ является основанием для отказа в выдаче заключения о соответствии объекта проектной документации;

• название документа скорректировано: теперь это «Перечень объектов, по которым не требуется направление уведомления о выполнении строительно-монтажных работ в органы государственного строительного надзора»;

• внесено уточнение по объектам 5-го класса сложности, исключая жилые дома, возводимые в сельскохозяйственных организациях с государственной поддержкой, и объекты, строящиеся в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 31.01.2025 № 46.

3. Актуализация Положения о разработке и утверждении проектной документации

Справочно.
Изменено постановление Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476 «Об утверждении Положения о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации».

Что меняется:

• внесены поправки в порядок согласования и утверждения проектной документации;

• дополнены случаи, когда изменения в проектную документацию вносятся обязательно, в частности:

изменение места размещения объекта на участке;

изменение технических показателей;

изменение функционального назначения здания;

изменение границ или состава объекта (например, в случае многоквартирного дома – изменение количества квартир, их площадей и т.п.);

• исключены устаревшие положения (абз. 5, 8, 9), связанные с избыточными требованиями к оформлению проектной документации;

• уточнено, что повторное утверждение проектной документации возможно без повторных согласований и экспертизы, если изменения касаются только сметной части или технических решений, не влияющих на безопасность и соответствие нормам.

Практическая польза:

1. повышается гибкость в работе с проектными решениями;
2. сокращаются сроки корректировки проекта;
3. исключаются дублирующие процедуры, что особенно важно при строительстве бюджетных и социальных объектов.

4. Изменения в Положении о резервировании денежных средств подрядчиком

Справочно.
Изменено постановление Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 299 «Об утверждении Положения о порядке резервирования подрядчиком средств для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет».

Что меняется:

• название документа:
  «Положение о порядке резервирования подрядчиком денежных средств, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет»;

• внесены корректировки в пункты, где ранее использовались устаревшие термины (например, «строительные, специальные, монтажные работы» заменены на более точные);

• подчеркнута обязанность подрядчика резервировать средства на случай гарантийного ремонта и учитывать их в финансовой отчетности.

Зачем это нужно:

1. уточняется финансовая ответственность подрядчика за качество выполненных работ;
2. предусматривается механизм перечисления резервов в бюджет, если объект строится за счет бюджетных средств.

5. Обновление Положения о разработке, утверждении и применении строительных норм и правил

Справочно.
Изменено постановление Совета Министров Республики Беларусь от 07.08.2019 № 517 «О реализации Указа Президента Республики Беларусь от 5 июня 2019 г. № 217».

Что меняется:

• новое название: «Положение о порядке разработки, утверждения и применения строительных норм и правил»;

• все ссылки на «Правила» заменены на «Положение»;

• уточнен порядок публикации проектов строительных норм и правил в официальном издании;

• теперь Министерство архитектуры и строительства Республики Беларусь обязано:

размещать проекты строительных норм и правил на своем сайте;

принимать во внимание отзывы и предложения от специалистов и профессиональных объединений;

учитывать замечания и предложения членов Межведомственного совета по вопросам архитектуры, градостроительства и строительства при рассмотрении вопроса о включении документа в республиканский фонд проектной документации.

Цель изменений:

1. единый порядок разработки и применения ТНПА;
2. повышение прозрачности и открытости процесса стандартизации;
3. создание условий для цифровизации и автоматизации применения строительных норм.

6. Изменения в правилах замены застройщика при долевом строительстве

Справочно.
Изменено постановление Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 «Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства».

Что меняется:

• внесено новое определение: «Положение о порядке и случаях замены застройщика при долевом строительстве объектов при неисполнении им обязательств по созданию объекта строительства»;

• уточнены условия, при которых допускается замена застройщика:

наличие факта неисполнения обязательств;

решение о передаче проекта другому застройщику;

необходимость сохранения интересов дольщиков.

Для чего это сделано:

1. защита прав граждан, вложивших средства в долевое строительство;
2. возможность оперативной замены недобросовестного застройщика;
3. упрощение процедур при переходе прав на проектную документацию и объекты.

7. Легализация самовольных построек

Справочно.
Изменено Положение о порядке принятия решений по самовольным постройкам, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802.

Что меняется:

• уточнены условия, при которых сохранение самовольной постройки не нарушает права третьих лиц и может быть легализовано;

• внесены изменения в порядок включения таких объектов в реестр недвижимости;

• установлены обязательства по уплате кадастровой стоимости и возмещению ущерба сельскохозяйственному производству (при наличии).

Юридическое значение:

1. открытая процедура легализации – для тех, кто начал строительство до 1 сентября 2022 г.;
2. условия узаконивания строго регламентированы – чтобы не допустить злоупотреблений.

8. Изменения в порядке расчета цены договора долевого строительства

Справочно.
Изменено Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, формирования цены договора создания объекта долевого строительства (цены объекта долевого строительства), направления физических лиц на строительство объектов долевого строительства, в том числе имеющих право на государственную поддержку при долевом строительстве, и условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

Что меняется:

• внесены поправки в порядок формирования цены договора долевого строительства;

• установлено, что договоры, заключенные до вступления в силу постановления № 266, должны быть приведены в соответствие с новыми правилами, если они касаются объектов, финансируемых за счет бюджета.

Практические последствия:

1. повышается прозрачность ценообразования;
2. при формировании цены договора учитывается стоимость эксплуатации объекта застройщиком с момента приемки до передачи дольщику. То есть данные расходы обязательно включаются в стоимость квартиры.

Кроме вышеуказанных корректировок, в новой редакции изложены:

• Правила заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450;

• Положение о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553.

Утрачивает силу ряд НПА

Среди них:

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 «Об утверждении Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства»;

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.03.2014 № 252 «О некоторых вопросах аттестации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, руководителей, специалистов организаций и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность в области строительства»;

• постановление Совета Министров Республики Беларусь от 01.11.2023 № 747 «О порядке формирования договорной (контрактной) цены на выполнение подрядных работ по объектам текущего ремонта»;

• многие другие.

Выводы

Постановление № 266 – это комплексный нормативный акт, который:

• обновляет ключевые положения, регулирующие строительную и проектную деятельность;

• ликвидирует противоречия между Кодексом и действующими НПА;

• усиливает контроль за качеством строительства;

• упрощает административные барьеры, особенно для объектов 4–5-го класса сложности;

• расширяет возможности для легализации самовольных построек при соблюдении условий;

• повышает финансовую ответственность подрядчиков;

• вводит единые формы договоров и стандарты.

Вступление в силу

Постановление № 266 вступит в силу после официального опубликования. Постановление включено в Национальный реестр правовых актов 23.05.2025, но официально не опубликовано.