Что не так с капитальным ремонтом жилья?

— Количество объектов капитального ремонта жилых домов сопоставимо с общим количеством объектов нового строительства, — рассказывает заместитель начальника инспекции Департамента контроля и надзора за строительством по г. Минску (далее — Инспекция) Павел ДРОЗДОВ. — Причем новые объекты капремонта регистрируется в Инспекции практически ежедневно. Можно сказать, что городские власти внимательно относятся к состоянию жилого фонда.

Собеседник отмечает, что проведение капремонта сегодня сопряжено со многими трудностями и проблемами, которые далеко не всегда можно решить оперативно. В частности, в последние годы объекты капремонта становились фигурантами жалоб в Госстройнадзор наравне с объектами долевого строительства. Причем часто жалобы касаются несоблюдения сроков проведения ремонтных работ, изменения их объема, некачественного информирования жильцов о проведении работ. По закону эти вопросы не входят в компетенцию Госстройнадзора и должны решаться либо местными властями, либо в суде в рамках гражданского процесса.

— Однако содержание и тон обращений говорят о том, что в уполномоченных организациях они решаются далеко не всегда, — отмечает Павел Дроздов. — Что касается вопросов нашей компетенции (о качестве проведения ремонтных работ, их соответствии проекту и требованиям технических нормативных правовых актов), то инспекторы при посещении объектов капремонта, как правило, подтверждают полученную от граждан информацию. Важно понимать: жильцы ремонтируемых домов — это потребители строительной продукции. И если они не удовлетворены качеством, значит, работа тех, кто создает строительный продукт, результата не дает. Поэтому органы Госстройнадзора призваны давать независимую оценку работе строителей, проектировщиков, технического надзора заказчика и в случае необходимости применять предусмотренные законодательством меры воздействия. Инспектор проверяет, каким образом обеспечивается качество работ, насколько добросовестно и профессионально представители технического и авторского надзора контролируют ход строительства и оперативно решают возникающие проблемы. Можно сказать, что инспектор часто заменяет авторский и технический надзор. Он проверяет качество работ и одновременно оценивает их соответствие проекту и нормам.

Собеседник отмечает, что уровень требований к объектам разной сложности должен быть одинаковым, потому что все они должны эксплуатироваться безопасно. Поэтому три из семи отделов Минской инспекции занимаются исключительно вопросами капитального ремонта.

У большинства объектов капремонта нет нормальной стройплощадки

Одной из причин нарушений специалист называет сложившееся у подрядчиков устойчивое мнение, что раз капитальный ремонт — это неновое строительство, тем более что проводится он без отселения, то организации полноценной строительной площадки внимания уделять не стоит.

Факты говорят сами за себя: около 90 % объектов капремонта жилья начинаются без нормальной строительной площадки. Установив одну или две бытовки, подрядчик без промедления начинает менять инженерные сети, осуществлять демонтаж старой кровли и другие работы. Хотя нужно организовать полноценный строительный городок с ограждением, местами для складирования стройматериалов и мусора, биотуалетами и местами для курения, а также с набором средств гигиены.

— Несмотря на предписания и штрафы, мы не видим, чтобы ситуация менялась в лучшую сторону. Только единичные инспекции объектов, проведенные на начальной стадии их возведения, заканчиваются оформлением положительной справки об отсутствии нарушений, — отметил Павел Дроздов. — Допускаются и более серьезные нарушения, связанные с началом производства работ без установки защитных ограждений и навесов на границах опасных зон. Это уже потенциальная угроза безопасности жильцам дома. Декрет Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» позволил начинать строительство без получения разрешения. Это вместе с презумпцией добросовестности участников строительства в данном случае воспринимается как повод для вседозволенности и безответственности. Когда важно освоить деньги, вопрос нормальной организации стройплощадки отходит на второй план. Этому способствует и молчаливое согласие заказчика, который хочет соблюсти сроки ремонта и стремится его быстрее начать. Поэтому никто не останавливает подрядчика, когда он «заходит» на объект, не организовав надлежащие условия для производства работ. В ГО «Минское городское жилищное хозяйство», которое контролирует проведение всех капремонтов в городе, единая строгая позиция по данному вопросу не выработана. Даже если она и существует, то должного результата не дает.

Типичные нарушения

Специалист отмечает, что при проведении капремонтов подрядные организации допускают немало нарушений. Самыми распространенными из них являются некачественные работы по устройству плоских кровель (устройство гидроизоляции по неподготовленному основанию, невыполнение наклонных бортиков и цементно-песчаного раствора в местах примыканий, некачественное устройство стяжек, выполнение работ при неблагоприятных погодных условиях, приводящих к переувлажнению основания). «Традиционные» нарушения проекта и ТНПА допускаются при замене или ремонте стропильных систем скатных кровель (отсутствие противоветровых скоб, уменьшение проектного сечения элементов стропильной системы, отсутствие прокладочной гидроизоляции между деревянными элементами и кирпичной кладки и т. д.). Однако «любимым» нарушением строителей при кровельных работах становится некачественное укрытие кровли от дождя и снега во время ее замены — квартиры последних (и не только) этажей может серьезно залить.

— В большинстве случаев причина подобных нарушений — неорганизованность и низкая культура строительного производства, — рассказывает Павел Дроздов. — Кроме того, регулярно выявляются нарушения при работах по теплоизоляции фасадов, при том что они уже много лет подробно регламентированы. Среди них недостаточная толщина защитного клеевого слоя, отсутствие дополнительных слоев армирующей сетки, необеспечение перевязки плит, недопустимые зазоры между плитами.

По его словам, по сравнению с 2019 годом количество нарушений, выявленных Инспекцией на объектах капительного ремонта, возросло примерно с 5 до 13,7 тыс. Увеличилось и количество наложенных штрафов — с 232 до 285. При этом ситуация в Минске не улучшается. С начала 2020 года Инспекция отказала организациям ЖКХ в выдаче заключения о готовности к приемке в эксплуатацию объектов капремонта 38 раз.

Непонимание ТНПА и загруженность технадзора

Среди причин плохого качества работ специалисты отмечают низкий уровень технической подготовки линейных производителей работ, незнание мастерами и прорабами основных технических нормативных правовых актов и непонимание их сути, отсутствие реальной (не на бумаге) действующей системы производственного контроля качества в подрядных организациях, снижение требовательности к качеству работ со стороны технического и авторского надзора, несвоевременное принятие уточняющих технических решений в процессе капитального ремонта со стороны авторского надзора, явный недостаток квалифицированного персонала служб технического надзора заказчика.

— Последняя причина имеет более широкий спектр проблем, которые связаны как с недостаточной численностью специалистов технического надзора в организациях заказчиков, так и с очень большой на них нагрузкой. Специалисты нередко выполняют несвойственные им функции. Технадзор не должен тратить время на решение организационных вопросов капремонта, а больше уделять внимание изучению проектной документации и контролю за соблюдением ее требований.

Стоит отметить, что и нагрузка на инспекторов тоже немаленькая. На каждого приходится в среднем более 50 закрепленных объектов капремонта. За январь-октябрь 2020 г. сотрудниками Инспекции осуществлено 697 мониторинга и осмотра объектов, на которых велись строительно-монтажные работы, за полный 2019 год эта цифра составила 700 проверок.

— Законодательство напрямую запрещает применение штрафных санкций при первом выявлении нарушений. Однако, как ни странно, возможностью устранить нарушения в предоставленный для этого срок пользуются далеко не все участники строительства. Очень часто процесс устранения нарушений носит формальный характер, не принимаются реальные меры для их устранения и исключения повторения в дальнейшем, а ответы на предписания содержат недостоверную информацию и по сути являются отписками. Накопленная в Инспекции информация по результатам надзора свидетельствует о том, что решение вопросов обеспечения качества на объектах капремонта является для подрядных организаций далеко не самой главной задачей.

По мнению собеседника, контроль за качеством СМР при капремонте со стороны ИТР подрядных организаций не улучшается. Мастера и прорабы не изучают досконально проектную документацию и не учитывают особые условия эксплуатации домов при планировании работ. Даже сама подготовка и оформление производственной и исполнительной технической документации не всегда полностью соответствуют закону и ТНПА. Нерегулярно ведутся журналы производства работ, несвоевременно оформляются акты промежуточной приемки. Это, естественно, ставит под сомнение реальное проведение контроля качества работ. Данные нарушения, как следствие, напрямую порождают дефекты в выполненных работах и откровенный брак.

— Органы Госстройнадзора являются в некоторой мере фильтром, выявляющим проблемы, и таким образом защищают интересы граждан. Однако невыдача заключения не решает основную задачу капремонта — поддержание в технически исправном состоянии объектов жилого фонда и обеспечение нормальных условий проживания жильцов домов. Кроме того, сегодня немало объектов капремонта, где работы прекращены из-за закрытия финансирования, а выполненные работы принять в эксплуатацию нельзя, так как они полностью не завершены. Но я уверен, что при правильном подходе со стороны участников строительства большая часть проблемных вопросов будет снята, а у граждан станет меньше поводов обращаться с жалобами, — резюмировал Павел Дроздов.

Источник: smp.by