При текущем ремонте арендуемого помещения у субъектов хозяйствования, как правило, возникает ряд вопросов по оформлению дефектного акта. Об особенностях его составления при текущем ремонте, а также при проведении государственной закупки читайте в статье.
Содержание:
Работы по текущему ремонту направлены на улучшение внешнего вида объекта недвижимости и не направлены на изменение его характеристик. Ввиду этого данный вид работ может выполняться как собственником объекта недвижимости, так и его пользователем.
Выполнение строительно-монтажных работ по текущему ремонту осуществляется на основании дефектного акта и сметы (п. 9 ст. 51 Закона № 300-З). Форма дефектного акта (С-1) утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 14. Данная форма применяется всеми субъектами хозяйствования, независимо от формы собственности.
Собственник, пользователь объекта строительства, если иное не установлено законодательством, обязаны периодически производить ремонт эксплуатируемого объекта строительства, выполнять требования государственных органов, осуществляющих надзор за эксплуатацией возведенных объектов строительства. Периодичность ремонтов определяется правилами эксплуатации объектов строительства (п. 5 ст. 65 Закона № 300-З).
Зачастую договором аренды обязанность по проведению текущего ремонта может быть возложена на пользователя помещения (арендатора).
В законодательстве не определено, кто обязан оформлять дефектный акт в случае проведения текущего ремонта. Взять на себя подготовку и оформление дефектного акта следует тому, кто будет осуществлять текущий ремонт помещения, и предусмотреть данный пункт в договоре аренды. В случае, если дефектный акт составляет арендатор, в состав комиссии по составлению дефектного акта можно включить и представителя собственника здания.
В случае проведения государственной закупки при строительстве объектов дефектный акт необходим для осуществления процедуры закупки при строительстве. Такой акт должен быть составлен лицом, которое планирует осуществлять закупку работ по текущему ремонту.
На наш взгляд, оформление дефектного акта на текущий ремонт формы С-1 проблематично для организаций, не осуществляющих строительную деятельность. В данном случае полагаем необходимым привлечь инженерную организацию, которой можно поручить как составление дефектного акта, так и контроль за выполнением работ по текущему ремонту.
Инженерная организация, как профессиональный субъект строительной деятельности, более четко выявит дефекты объекта строительства и соблюдет все необходимые формальности. Кроме того, при необходимости инженерная организация может осуществить закупку необходимых материалов для выполнения работ по текущему ремонту.
Комиссия — коллегиальный орган, создаваемый в организации для решения той или иной задачи.
В состав комиссии для составления дефектного акта целесообразно включить людей, чьи обязанности связаны со строительной деятельностью. Число лиц, входящих в данную комиссию, и их профессиональные навыки законодательством не регламентируются.
В приказе о создании комиссии можно указать обязанности каждого из ее членов. В частности, кто должен передать дефектный акт на утверждение директору, кто будет осуществлять замер дефектов (вмятин, царапин) и т.д.
Форма приказа о создании комиссии для составления дефектного акта
По нашему мнению, в комиссию по составлению дефектного акта целесообразно включить лиц, осуществляющих закупку строительных материалов для текущего ремонта или работ (услуг) по текущему ремонту. Это позволит более точно оформить документацию для закупки с детальным описанием необходимых строительно-монтажных работ.
Как было указано выше, в случае, если дефектный акт составляет арендатор, в состав комиссии по составлению дефектного акта можно включить и представителя собственника здания.
По результатам работы комиссии составляется дефектный акт.
Справочно.
Акт — это документ, составляемый комиссией и подтверждающий установленные факты (акты проверок, инвентаризации, несчастных случаев, приема-передачи материальных ценностей и др.) (п. 111 Инструкции по делопроизводству в государственных органах, иных организациях, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 19.01.2009 № 4). Дефектный акт, в свою очередь, содержит информацию об имеющихся повреждениях объекта недвижимости, которые влияют на его эстетический вид.
Текстовое описание недостатков и повреждений производится в произвольной форме. Для оформления текстового описания можно использовать формулировки, указанные в ТКП 45-1.04-206-2010 (02250), что упростит составление сметы для работника сметно-договорного отдела.
Важно!
Рекомендуемый перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте зданий и сооружений, приведен в приложении А к техническому кодексу установившейся практики ТКП 45-1.04-206-2010 (02250). Перед оформлением дефектного акта членам комиссии целесообразно с ним ознакомиться.
У субъектов хозяйствования возникает вопрос: сколько экземпляров дефектного акта составлять? Необходимо отметить, что дефектный акт может выступать в качестве приложения к договору строительного подряда (п. 19 Правил № 1450). Поэтому следует оформлять такой акт в двух экземплярах.
В случае необходимости проведения закупки товаров (работ, услуг) при строительстве объектов при составлении дефектного акта целесообразно делать фотографии дефектов, которые в последующем будут являться частью документации для закупки товаров (работ, услуг). При этом все участники закупки могут ознакомиться с дефектами без выезда представителей на объект строительства.
Таким образом, для составления дефектного акта по текущему ремонту важно определить, кто будет инициировать составление данного документа: собственник помещения или пользователь. При составлении дефектного акта необходимо максимально точно описать выявленные дефекты, что позволит инженеру составить смету, на основании которой будут выполняться строительно-монтажные работы.
