13 мая состоялся вебинар «Цена договора ≠ сметная стоимость строительства?» с Лилией Лисицей, адвокатом, управляющим партнером АБ «Лисица и партнеры», в ходе которого более детально были рассмотрены вопросы формирования цены договора стройподряда и роли сметной документации.
Представляем вашему вниманию основные тезисы вебинара.
1. Какие существуют цены в строительстве?
На сегодняшний день законодательство Республики Беларусь предусматривает только 3 вида цен:
— твердая цена;
— приблизительная цена;
— неизменная цена.
2. Что такое «открытая цена», где она применяется?
Такого понятия, как «открытая цена», законодательство Республики Беларусь не предусматривает. Нет ни открытой цены, ни ориентировочной, ни окончательной, ни фиксированной.
Когда стороны прописывают в договоре строительного подряда несуществующий вид цен, то они создают почву для ненужных споров.
3. Твердая цена = неизменная цена?
Твердая цена и неизменная цена отличаются между собой по двум основным критериям — оплата дополнительных работ и основания для корректировки/изменения цены.
Таким образом, твердая цена ≠ неизменная цена.
4. Как формируется цена договора стройподряда?
Статья 663 ГК четко устанавливает, что цена договора подряда включает в себя две составляющие — компенсацию издержек подрядчика и вознаграждение подрядчика.
Говоря о формировании цены договора, отметим, что законодательство регулирует только формирование неизменной цены (Положение № 1553).
Обобщенно процедура формирования неизменной цены выглядит следующим образом:
1) получение сметной документации заказчиком;
2) формирование на основании сметы цены заказчика.
Согласно последним изменениям в Положение № 1553 заказчик при формировании цен не вправе изменять сметную стоимость строительных работ: при сметной стоимости работ в 100,00 руб. формировать свою цену заказчика в 90,00 или 110,00 руб. неправомерно;
3) предоставление заказчиком цены и проектно-сметной документации подрядчику;
4) формирование подрядчиком цены подрядчика;
5) выбор заказчиком подрядчика, цена предложения которого и становится неизменной ценной.
5. Какова роль сметной документации?
Основная роль сметы — определение стоимости строительства. Но с учетом инфляции, прогнозных индексов цен в строительстве, правового регулирования порядка формирования цены в строительстве роль сметной документации именно как определение стоимости строительства ушла на задний план. На первый план вышла следующая роль сметы — определение видов и объемов работ, которые подлежат выполнению.
6. Как взаимосвязаны цена договора стройподряда и сметная стоимость строительства?
На сегодняшний день сметная документация является основой для формирования цены заказчика, а также цены предложения подрядчика и неизменной цены. Но как таковой неизменной ценой она не является. Наиболее близки сметная стоимость строительства и неизменная цена в случае формирования цены предложения подрядчика четвертым методом (подп. 7.4 п. 7 Положения № 1553).
7. На что влияет изменение сметной стоимости строительства в процессе строительства объекта? Корректируется ли при этом цена договора?
Здесь важно определить, в какой период и в связи с чем возникло изменение.
1. Если заказчик находится в процессе выбора подрядчика и у него на руках есть сметная документация, которая, например, составлена более чем за 24 месяца до предполагаемой даты начала строительства, то заказчику нужно будет дать соответствующее поручение разработчику сметной документации о пересчете сметы с учетом действующих цен и тарифов, должна быть пройдена повторная стройэкспертиза (в установленных законодательством случаях). Соответственно, сметная стоимость строительства изменится.
Это изменение повлияет на цену заказчика, на цену предложения подрядчика и на неизменную цену.
2. Если сметная стоимость строительства меняется в ходе строительства, прежде всего нужно установить, каким методом формировалась цена подрядчика, и выяснить причину ее изменения. Например, если цена предложения подрядчика, выбранного заказчиком, была сформирована четвертым методом (подп. 7.4 п. 7 Положения № 1553), а изменение — следствие ошибки в проектной документации, то необходимы соответствующие корректировки проектно-сметной документации, при этом изменяется сметная стоимость строительства и корректируется неизменная цена.
3. Если возникли дополнительные работы, необходимо проверить, сможет ли заказчик их оплатить за счет резерва средств на непредвиденные работы и расходы.
Если заказчик не может оплатить стоимость дополнительных работ за счет резерва, нужно вносить изменения в проектно-сметную документацию, при необходимости проходить повторную госэкспертизу, и далее, с учетом новых изменений Положения № 1553, корректировка неизменной цены не осуществляется.
Необходимо будет подписывать дополнительное соглашение к договору стройподряда, в котором указывать отдельно неизменную цену и стоимость дополнительных работ.
Запись данного вебинара вы можете найти на портале jvs.by в разделе «Видеолекции».
