Вопрос: Законодательством предусмотрена необходимость удостоверения основного договора купли-продажи недвижимости с участием гражданина. А нужно ли в данном случае удостоверять предварительный договор купли-продажи недвижимости?
Ответ: На практике стороны часто заключают предварительные договоры купли-продажи недвижимости (например, когда объект еще не достроен). При этом если такой договор заключается между юридическими лицами, то вопросов по его оформлению не возникает — он не требует удостоверения, поскольку удостоверение основного договора купли-продажи недвижимости, заключаемого между юрлицами, не предусмотрено. Если же по крайней мере одной стороной сделки является гражданин, то на практике возникает вопрос об удостоверении предварительного договора.
В этой связи необходимо разграничивать понятия «удостоверение сделки», «государственная регистрация сделки», «государственная регистрация возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество» — это различные этапы, которые выполняются последовательно при совершении сделок с недвижимостью. При этом удостоверение сделки предусмотрено только для случаев совершения сделок, из которых следует волеизъявление граждан.
Пункт 1 ст. 159 ГК устанавливает, что сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 521 ГК).
Предварительный же договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора (п. 2 ст. 399 ГК).
При этом в соответствии с п. 2 ст. 164 ГК нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:
1) указанных в законодательных актах;
2) предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Следовательно, требования по совершению предварительного и основного договоров купли-продажи недвижимости в нотариальной форме могут быть установлены не только ГК.
Требования к документам, являющимся основанием для государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, закреплены в Законе Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон). Пунктом 1 ст. 67 Закона предусмотрено, что документы, являющиеся основанием для государст-венной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина, должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором.
Сам по себе (основной) договор купли-продажи недвижимости — это документ, являющийся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 66 Закона).
Таким образом, законодатель требует, чтобы договор купли-продажи недвижимости, где по крайней мере одной из сторон является гражданин, был:
— либо нотариально удостоверен;
— либо удостоверен регистратором.
Указанная норма (п. 1 ст. 67 Закона) не является требованием об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи недвижимости с участием гражданина, поскольку законодатель предоставляет альтернативу — либо нотариальное удостоверение, либо удостоверение регистратором.
Удостоверение же договора регистратором не является нотариальным удостоверением сделки.
Согласно п. 1 ст. 164 ГК нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе удостове-рительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.
Перечень лиц, имеющих право совершать нотариальные действия, закреплен в главе 2 Закона Республики Беларусь от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности». К таким лицам относятся:
1) нотариусы;
2) уполномоченные должностные лица (руководитель, его заместитель или члены местного исполнительного и распорядительного органа);
3) должностные лица загранучреждений.
Регистраторов республиканской или территориальной организации по государственной регистрации в этом перечне нет. Следовательно, удостоверение договора (совершение удостоверительной надписи) регистратором не является нотариальным действием.
Следовательно, можно сделать вывод, что обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости с участием гражданина не обязательно.
Договор купли-продажи недвижимости с участием гражданина может быть составлен в простой письменной форме и удостоверен регистратором.
Обязательная нотариальная письменная форма совершения такого договора не установлена.
Так как ранее мы отмечали, что предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, то предварительный договор купли-продажи недвижимости с участием гражданина также может быть совершен в простой письменной форме. При этом не требуется ни обязательное удостоверение, ни государственная регистрация рассматриваемого предварительного договора, поскольку такой договор:
— не является и не может стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 9 Закона);
— не является основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом (п. 1 ст. 67 Закона).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 399 ГК). Юридически никаких обязательств, связанных с передачей недвижимости, на основании предварительного договора не возникает.
