Деятельность по оказанию инженерных услуг — одно из востребованных и активно развивающихся направлений в области строительства.
Какими нормами регулируется такая деятельность? Какие функции заказчика, застройщика могут быть переданы инженерной организации? Как формируется стоимость инженерных услуг?
Деятельность по оказанию инженерных услуг в строительстве в настоящее время регулируется:
— Инструкцией о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 10.05.2011 № 18 (далее — Инструкция № 18);
— Инструкцией о порядке осуществления деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 04.02.2014 № 4 (далее — Инструкция № 4).
Справочно.
Инженерные услуги в строительстве оказываются инженером (инженерной организацией) в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством и договором на оказание инженерных услуг, заключенным с заказчиком, застройщиком (ст. 56 Закона № 300-З).
Стоимость инженерных услуг формируется:
— в соответствии с Инструкцией о порядке составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 18.11.2011 № 51 (далее — Инструкция № 51);
— Инструкцией по определению сметной стоимости строительства и составлению сметной документации, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 03.12.2007 № 25 (далее — Инструкция № 25);
— Методическими указаниями по определению стоимости строительства в текущем уровне цен, расчету и применению индексов цен в строительстве, утвержденными приказом Минстройархитектуры от 29.12.2007 № 444 (далее — Методические указания).
Согласно ст. 56 Закона № 300-З к инженерным услугам в строительстве относятся консультирование по вопросам проектирования и строительства и выполнение определенных договором функций заказчика, застройщика по осуществлению организационно-технических мероприятий, включающих в том числе:
— подготовку документов, необходимых для получения земельных участков;
— сбор исходных данных, необходимых для составления проектной документации, разрешительной документации;
— выбор подрядчиков, поставщиков товаров;
— подготовку проектов договоров;
— технический надзор с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком;
— заключение договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, строительного подряда, иных договоров;
— организацию приемки объекта в эксплуатацию;
— иные услуги, необходимые для осуществления строительной деятельности.
При этом конкретный перечень инженерных услуг устанавливается договором на оказание инженерных услуг, заключенным с заказчиком, застройщиком.
Пункт 8 Инструкции № 18 определяет, что инженерная организация по договору с заказчиком, застройщиком может осуществлять комплексное управление строительной деятельностью, при котором инженерные услуги охватывают все стадии строительной деятельности, с обязательным осуществлением технического надзора с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком, иными участниками строительной деятельности.
Справочно.
При осуществлении комплексного управления строительной деятельностью инженерная организация назначает управляющего строительной деятельностью из числа работников, имеющих высшее образование по строительной специальности и опыт работы на руководящих должностях в области строительства не менее 5 лет (п. 10 Инструкции № 18).
Также инженерная организация может выполнять функции, изложенные в подп. 8.1–8.4 п. 8 Инструкции № 18.
При строительстве объектов «под ключ» подрядчик по договору с заказчиком оказывает ему весь комплекс инженерных услуг, кроме осуществления технического надзора за строительством, а также функций, определенных в ч. 2 п. 9 Инструкции № 18.
При этом согласно п. 9 Инструкции № 18 не подлежат передаче инженеру (инженерной организации) следующие функции заказчика, застройщика:
— принятие решения о строительстве объекта;
— утверждение проектной документации;
— обеспечение финансирования объекта строительства и контроля за расходованием средств, направляемых на его финансирование;
— принятие решения о консервации незавершенного объекта строительства, о продлении срока строительства объекта;
— утверждение состава приемочной комиссии и акта приемки объекта строительства в эксплуатацию.
Договор на оказание инженерных услуг должен содержать следующие обязательные условия (п. 6 Инструкции № 18):
— наименование сторон и их реквизиты;
— предмет договора с указанием функций инженера (инженерной организации);
— права и обязанности сторон;
— договорная цена услуг;
— порядок расчетов;
— источники финансирования (в пределах норм затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом (по объектам текущего ремонта на выполнение функций технического надзора — локальным сметным расчетом), а также возможность дополнительного финансирования инженерных услуг, предусмотренных договором, за счет средств заказчика сверх предусмотренных норм затрат);
— ответственность сторон;
— порядок сдачи-приемки оказанных услуг;
— условия обеспечения деятельности инженера (инженерной организации);
— срок действия договора.
Справочно.
Предметом договора на оказание инженерных услуг могут выступать:
— консультирование по вопросам проектирования и строительства;
— выполнение определенных договором функций заказчика, застройщика;
— осуществление функций технического надзора в строительстве;
— комплексное управление строительной деятельностью.
Важной особенностью формирования стоимости инженерных услуг является ее максимальный размер, который при бюджетных источниках финансирования и приравненных к ним* (далее — бюджетные источники) определяется в пределах норм затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом (по объектам текущего ремонта на выполнение функций технического надзора — локальным сметным расчетом).
* За счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов (за исключением финансируемых с использованием средств иностранных инвесторов).
Подпунктом 31.1 п. 31 Инструкции № 51 и подп. 39.1 п. 39 Инструкции № 25 предусмотрены затраты на содержание застройщика, заказчика (технического надзора), которые включаются в главу 10 сводного сметного расчета и определяются по нормам в установленных процентах от итога глав 1–9 сводного сметного расчета стоимости строительства.
Размеры процентов индивидуальны в зависимости от конкретных условий, определенных Инструкциями № 25 и № 51.
Принимая во внимание СТБ ISO 21500-2015 «Руководство по менеджменту проекта» (далее — ISO 21500), реализация строительного проекта происходит в соответствии с периодами жизненного цикла проекта (фазами, группами процессов).
В соответствии с ISO 21500 существуют следующие группы процессов:
— инициирование;
— планирование;
— внедрение;
— управление;
— закрытие.
Принятие решения о реализации строительного проекта (в процессе инициирования) первоначально приводит к необходимости решения задач предпроектной (предынвестиционной) стадии с последующим процессом планирования в различных областях (освоения строительной площадки объекта, обеспечения проектной документацией и материально-технического обеспечения, проведения тендерных мероприятий).
Далее в процессах внедрения и управления заказчик, застройщик организовывают реализацию всего цикла строительства объекта начиная от момента освоения строительной площадки до подготовки объекта в эксплуатацию.
В процессе закрытия реализуются мероприятия по приемке законченного строительством объекта с последующей эксплуатацией законченных строительством объектов в период гарантийного срока.
Таким образом, планирование инвестиций в зависимости от потребностей, возникающих при реализации каждой группы процессов, позволяет идентифицировать весь спектр необходимых к решению задач, сформировать общий размер средств на возмещение затрат заказчика (застройщика) по реализации объекта строительства с включением размеров средств на эти потребности в соответствующие главы сводного сметного расчета.
Порядок формирования стоимости затрат, возникающих в каждом процессе, различается.
Например, затраты процесса «инициирование», связанные с получением исходных данных, технических условий на проведение необходимых согласований по проектным решениям, калькулируются и предусматриваются в главе 1 сводного сметного расчета.
Затраты на строительство объекта (выполнение строительно-монтажных и других работ) формируются по утвержденной методике (Инструкции № 25, № 51 и др.), а стоимость затрат на содержание службы заказчика, застройщика (инженерной организации) рассчитывается путем применения соответствующего норматива (п. 31 Инструкции № 51, п. 39 Инструкции № 25).
Главой 9 «Прочие работы и расходы» сводного сметного расчета предусмотрен размер затрат на стадии закрытия в части приемки законченного строительством объекта:
— 0,306 % от итога глав 1–8 сводного сметного расчета без учета стоимости оборудования, приводятся в графах 8 и 9 (подп. 30.10 п. 30 Инструкции № 51);
— 0,306 % от итога граф 3–6 глав 1–9, включаются в графы 8 и 9 (подп. 38.20 п. 38 Инструкции № 25).
Следует отметить, что не все средства на возмещение затрат заказчика, застройщика включены в сводный сметный расчет. Так, затраты в период гарантийного срока эксплуатации законченных строительством объектов формируются отдельно.
Сводным сметным расчетом также предусмотрена статья «Средства на непредвиденные работы и затраты», средства которой расходуются на реализацию объекта в целом (в том числе для мероприятий по управлению проектом).
На практике договоры на оказание инженерных услуг (преимущественно за счет бюджетных источников финансирования) заключаются в пределах размеров средств, предусмотренных главой 10 «Средства заказчика, застройщика, технического надзора» сводного сметного расчета.
Обстоятельства дела
1. РУП «А» заключило договор с НПООО «И» на оказание инженерных услуг по выполнению работ по второму и третьему пусковым комплексам по объекту «О», а также выполнению определенных договором функций заказчика по осуществлению организационно-технических мероприятий без выполнения строительно-монтажных работ собственными силами.
2. Временной интервал заключения договора — со второй половины 2016 г.
3. По существу, необходимые к реализации функции заказчика, застройщика не относятся к комплексному управлению строительной деятельностью, а охватывают разрез непосредственно строительства объекта (процессы планирования, внедрения, управления), в том числе:
— консультирование по вопросам строительства;
— обеспечение процедуры закупок на выполнение работ, оказание услуг по выбору генерального подрядчика;
— осуществление технического надзора и контроль за авторским надзором;
— освидетельствование скрытых работ, приемку выполненных строительных работ и промежуточную приемку ответственных конструкций;
— рассмотрение представляемых подрядчиком справок, актов выполненных работ, подписание их и своевременное производство расчетов за выполненные работы и законченный объект;
— обеспечение координации деятельности участников строительной деятельности;
— осуществление мероприятий по своевременной приемке объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией.
4. В основу расчета стоимости требуемых к выполнению услуг в соответствии с договором положена калькуляция стоимости услуг инженерной организации.
5. Источник финансирования — средства республиканского бюджета.
6. Проектно-сметная документация (в том числе сводный сметный расчет) разработана в базисном уровне цен на 1 января 2006 г.
7. В последующем дополнительными соглашениями изменяются существенные условия договора:
— изменяется объект — ко второму и третьему пусковым комплексам объекта добавляется первый пусковой комплекс объекта;
— изменяется стоимость оказания инженерных услуг в связи с включением первого пускового комплекса — в соответствии с главой 10 сводного сметного расчета в текущих ценах (при этом расчеты обоснования цены в дополнительное соглашение не включены). Стоимость инженерных услуг первого пускового комплекса рассчитывается инженерной организацией не исходя из калькуляции как по второму и третьему пусковым комплексам, а по установленной процентной норме от итога глав 1–9 сводного сметного расчета стоимости строительства.
Выводы строительно-технической экспертизы
1. Стоимость инженерных услуг по выполнению (делегированию) части функций заказчика, застройщика, закрепленных в договоре, должна корректироваться с учетом всего объема функций и мероприятий, необходимых к производству по объекту в целом на различных этапах жизненного цикла строительного проекта.
2. Сводным сметным расчетом предусмотрен объем средств на оказание всего объема функций заказчика, застройщика по осуществлению организационно-технических мероприятий по объекту.
3. По исследуемому объекту значительная часть средств, предусмотренных на содержание заказчика, застройщика (технического надзора)*, была израсходована ранее, что в полном объеме не нашло своего отражения при заключении договора на оказание инженерных услуг.
* Средства на содержание застройщика, заказчика (технического надзора) в текущих ценах определяются путем применения к их базисной стоимости в ценах на 1 января 2006 г. индекса изменения стоимости с добавлением налогов и отчислений в соответствии с действующим законодательством по налогообложению (подп. 11.1 п. 1 Методических указаний).
4. Выявлены ошибки в определении стоимости в текущем уровне цен.
Закрепленная в договоре стоимость инженерных услуг по первому, второму и третьему пусковым комплексам не только не учитывает исчерпание ранее израсходованных средств, но и превышает размер средств, предусмотренный сводным сметным расчетом, что противоречит законодательству о порядке оказания инженерных услуг в строительстве (п. 6 Инструкции № 18), а следовательно, подлежит корректировке.
5. При анализе документации выявлены нарушения законодательства в области закупок.
По результатам проведенного исследования заказчиком были приняты меры по устранению выявленных несоответствий требованиям законодательства.
Справочно.
Индекс изменения стоимости затрат на содержание застройщика, заказчика (технического надзора) определяется по следующим элементам затрат:
— заработная плата;
— взносы на социальное страхование;
— материалы, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы;
— расходы на содержание зданий, включая арендную плату;
— командировочные расходы;
— содержание автотранспорта;
— прочие расходы (подп. 11.2 п. 11 Методических указаний).
