В каких случаях можно отступить от требований законодательства при заключении договора строительного подряда?
1. Императивные нормы обязательны для применения, они не могут быть изменены по соглашению сторон. Диспозитивная норма применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное.
2. Правило гражданского права: разрешено все, что не запрещено.
3. Запрет в законодательстве должен устанавливаться лишь в случаях, когда какое-то деяние приводит или может привести к нарушению общественных, государственных интересов, угрожает жизни, здоровью, имуществу физических и юридических лиц.
4. Вывод: если стороны достигли согласия относительно какого-либо условия и в законодательстве нет на то прямого запрета, а само условие не приводит и не может привести к нарушению общественных, государственных интересов, угрозе жизни, здоровью, имуществу физических и юридических лиц, такое условие договора должно признаваться действительным.
Неработающие оговорки в договоре строительного подряда
Оговорка по оплате «заплачу, когда мне перечислят деньги»
1. Оговорка типа «генподрядчик оплачивает выполненные работы субподрядчика в течение __ дней с даты получения денежных средств от заказчика (с даты приемки работ заказчиком у генподрядчика)» не работает, поскольку заказчик не является стороной договора субподряда. Как следствие, для определения срока выполнения генподрядчиком обязанности оплатить работы, выполненные субподрядчиком, применяется п. 2 ст. 295 ГК.
2. Статья 191 ГК допускает определение срока исполнения обязательств путем указания на событие, которое должно неизбежно наступить. Однако такие события, как перечисление денежных средств заказчиком генподрядчику или приемка заказчиком выполненных генподрядчиком работ, являются вероятностными, то есть могут наступить или не наступить. Как следствие, для определения срока выполнения генподрядчиком обязанности оплатить работы, выполненные субподрядчиком, применяется п. 2 ст. 295 ГК.
3. Если генподрядчик планирует связать оплату работ, выполненных субподрядчиком, с действиями заказчика, следует делать договор строительного субподряда трехсторонним.
Оговорки о зачете суммы основного долга и неустойки, убытков
1. При одностороннем зачете важно, чтобы встречные требования были однородными. На практике однородность требований рассматривается в том числе по правовой природе возникновения данного требования: сумма основного долга может быть зачтена в сумму основного долга, неустойка — в неустойку и т.д.
2. Неустойка не является неоспариваемой суммой, поскольку ст. 314 ГК предусматривает возможность уменьшения неустойки в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. При этом такая неустойка может быть уменьшена в том числе по собственной инициативе суда вплоть до 0,01 руб.
3. Зачет проводится в отношении обязательств, срок исполнения которых наступил или срок исполнения которых определен моментом востребования. Когда стороны при заключении договора дают согласие на «зачет стоимости выполненных работ в неустойку, убытки и т.д.», обязательств как таковых, в отношении которых можно проводит зачет, еще нет.
«Драконовские» санкции
Заказчик, включая в договор строительного подряда устрашающие санкции для подрядчика, обманывается — подобные санкции не защищают.
Пример. При взыскании с подрядчика за просрочку выполнения строительных работ пени в размере 1 % последняя была уменьшена судом на основании ст. 314 ГК до 0,2 % законной неустойки. Итог: заказчик не получил 80 % заявленной неустойки, а также понес 80 % судебных издержек.
Указание в договоре строительного подряда неустойки в размере меньшем, чем законная неустойка, либо исключение законной неустойки
1. Стороны, заключая договор строительного подряда, вправе предусмотреть размер неустойки больший, чем законная, либо предусмотреть дополнительные виды и размеры ответственности (п. 87 Правил № 1450).
2. Стороны не вправе:
— уменьшать размер законной неустойки;
— отменить/исключить законную неустойку;
— заменить вид законной неустойки (пеню на штраф).
Неустойка за расторжение договора
Оговорки типа:
— «если подрядчик в одностороннем порядке откажется от исполнения договора, то он должен будет выплатить заказчику штраф в размере 100 % цены договора»;
— «если договор расторгается по вине подрядчика, подрядчик обязан выплатить заказчику неустойку в размере ____» не работают, поскольку:
1) неустойка — это один из видов гражданской ответственности, которая применяется при нарушении обязательства и не применяется за реализацию права. Поскольку при одностороннем отказе от договора подрядчик пользуется своим правом, постольку привлечение его к ответственности неправомерно;
2) расторжение договора по вине одной из сторон является следствием нарушения договорных обязательств. Таким образом, неустойка взыскивается за нарушение обязательства, а не за факт расторжения договора.
Цена договора строительного подряда
1. На сегодняшний день законодательство Республики Беларусь предусматривает только 3 вида цен:
1) твердая цена;
2) приблизительная цена;
3) неизменная цена.
2. Когда стороны прописывают в договоре строительного подряда несуществующий вид цен, то они создают почву для ненужных споров.
3. Твердая цена может быть изменена в трех случаях:
— при существенном возрастании после заключения договора стоимости материалов и оборудования, которые должны быть предоставлены подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора (ст. 663 ГК);
— при превышении стоимости работ подрядчика (по не зависящим от него причинам) не менее чем на 10 % сметы (ст. 699 ГК);
— при наступлении иных обстоятельств, согласованных сторонами в договоре строительного подряда.
4. Приблизительная цена (ст. 663 ГК) теоретически позволяет подрядчику в случае возникновения дополнительных работ (дополнительных расходов) требовать их оплаты (требовать увеличения цены) от заказчика. Все будет зависеть от условий заключенного между сторонами договора.
5. «Существенность» — оценочный критерий. Как правило, под ним понимается увеличение цены не менее чем на 10 %.
6. Чтобы подрядчик при приблизительной цене мог претендовать на оплату дополнительных работ, должен быть соблюден порядок уведомления заказчика о необходимости выполнения дополнительных работ (необходимости несения дополнительных расходов).
7. На сегодняшний день приблизительная цена может применяться в двух случаях:
— если строительство объекта осуществляется по архитектурно-планировочному заданию на проектирование, выданному до 1 января 2012 г.;
— при текущем ремонте.
8. При текущем ремонте цена может быть твердой или приблизительной и не может быть неизменной, поскольку:
— неизменная цена формируется на основании проектной, в том числе сметной, документации;
— текущий ремонт проводится на основании сметы, которая не относится к проектной документации.
9. Твердая цена ≠ неизменная цена.
10. При указании в договоре твердой неизменной цены:
— дополнительные работы не оплачиваются;
— чтобы условие «работало», заказчику важно включить в договор оговорку типа «Если в ходе строительства возникнет необходимость выполнения дополнительных работ, подрядчик должен такие работы выполнить, заказчик должен их принять. Дополнительные работы оплате не подлежат. Цена договора не корректируется»;
— до подписания договора генподрядчикам следует не только оговорить условия выполнения и оплаты дополнительных работ, но и исключить из договора двусмысленные оговорки, которые могут трактоваться по-разному.
