Рассмотрим 10 моментов, на которые следует обратить внимание покупателям и продавцам недвижимости в кризисные времена (первые 7 относятся в первую очередь к покупателям, а последующие 3 релевантны в большей степени для продавцов).
1. Оценка «за» и «против» при покупке строящегося объекта
Данный вариант инвестиций является одним из наиболее рисковых. Финансовое состояние застройщика в кризисный период зачастую неустойчиво, существуют высокие риски недостатка финансирования для достройки объекта. С другой стороны — привлекательные условия по стоимости объекта.
В кризис застройщики, как правило, не имеют ресурсов предоставить действенные механизмы обеспечения своих обязательств покупателям, дольщикам (например, банковские гарантии возврата авансовых платежей). С учетом ограниченности инструментов защиты интересов покупателей в кризис многие сделки по инвестированию в строящиеся объекты превращаются в своего рода лотерею. Задача юриста в таких сделках зачастую сводится только к указанию лицам, действительно принимающим решения, соответствующих рисков.
2. Проверка истории объекта
Проверка истории приобретаемого объекта является традиционным элементом в последовательности действий осмотрительного покупателя (во многом вынужденным в связи с фактическим отсутствием в Беларуси действенного института добросовестного приобретателя).
В период кризиса подойти к этому вопросу следует с еще большей ответственностью. Снижение цен на недвижимость будет стимулировать продавца занять жесткую переговорную позицию: «если не сегодня, то никогда», что может подтолкнуть покупателя к поспешному завершению сделки. Принятие импульсивных решений повышает риск покупки недвижимости с «порочной» историей, что в итоге может привести к оспариванию и признанию сделки по купле-продаже объекта недействительной.
Информацию об истории объекта недвижимого имущества в агентстве по государственной регистрации (БТИ) может получить ограниченный круг лиц (в том числе актуальный собственник, адвокат). Информация об истории объекта недвижимого имущества предоставляется в виде справки об истории объекта недвижимого имущества (пп. 8, 10 Инструкции о порядке предоставления сведений и документов в отношении недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 24.01.2005 № 4).
На основе полученной справки об истории следует проверить документы, на основании которых ранее совершались сделки с объектом. Документы (их копии) зачастую имеются у актуального собственника.
3. Состояние объекта и устойчивость аренды
Покупателю недвижимости необходимо проверить соответствие реальных технических характеристик передаваемого по договору купли-продажи объекта недвижимости характеристикам, установленным в технической документации на объект. Тем самым покупатель может обезопасить себя от приобретения недвижимости с самовольными реконструкциями, пристройками или перепланировкой. Для того чтобы осуществить проверку фактического состояния объекта недвижимости, покупателю следует запросить у продавца технический паспорт на объект и провести осмотр имущества на предмет соответствия фактических планировок информации, отраженной в техническом паспорте. В противном случае риски и последствия признания таких преобразований объекта самовольными перейдут и к новому собственнику.
Важным аспектом совершения сделки является проверка недвижимости на наличие обременения арендой. Можно выделить два вида сделок по приобретению недвижимости:
— когда покупатель заинтересован в стабильности и устойчивости аренды (при приобретении недвижимости для сдачи в аренду как бизнес);
— когда покупатель заинтересован в свободном от обременения объекте.
В первом случае покупателю критически важно удостовериться в устойчивости отношений с арендатором. В соответствии с п. 1 ст. 588 ГК переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, однако покупателю следует убедиться, например, в том, что арендная плата по договору не уплачена предыдущему собственнику на несколько арендных периодов вперед. Кроме того, нужно проверить договор аренды на наличие условий о порядке компенсации выполненных арендатором улучшений, судьбе обеспечительного платежа, возможности арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке.
Во втором случае покупателю необходимо или настоять на расторжении договора аренды до заключения договора купли-продажи, или заключить трехстороннее соглашение о порядке прекращения договора аренды.
4. Варианты приобретения
У покупателей существует несколько вариантов приобретения недвижимости: на физическое лицо, на индивидуального предпринимателя, на вновь создаваемое или функционирующее юридическое лицо, путем приобретения недвижимости или долей в уставном фонде компании-продавца.
Для того чтобы выбрать оптимальный вариант, необходимо определить:
— цель приобретения;
— сроки предполагаемого владения;
— стоимость объекта и его аренды.
Особо следует обратить внимание на необходимость соблюдения требований налогового законодательства при выборе варианта приобретения недвижимости (в том числе так называемого правила «деловой цели», закрепленного в ст. 33 Налогового кодекса Республики Беларусь).
5. Права на землю, общее имущество
Нужно обратить внимание на правовой режим земельного участка, на котором расположен приобретаемый объект. Информацию можно получить из выписки об актуальных правах на земельный участок. Так как даже владея только частью капитального строения (изолированным помещением), можно в будущем получить высокие платежи за землю (например, плату за право заключения договора аренды земельного участка при продлении срока аренды), которые пропорционально будут подлежать оплате и собственниками изолированных помещений.
В случае приобретения изолированного помещения в здании, в котором существуют отношения совместного домовладения, стоит обратить внимание, например, на условия вступления в товарищество собственников. Так, уставом товарищества могут быть предусмотрены большие размеры вступительных взносов. Кроме того, одним из мотивов продавца произвести отчуждение принадлежащего ему имущества могут быть непропорциональные размеры платежей на содержание и обслуживание объекта, мест общего пользования. Следует запросить и проверить документы, подтверждающие расходы по объекту за прошедшие периоды пользования.
6. Независимая оценка
Для того чтобы снизить риски оспаривания сделки как совершенной по цене ниже рыночной (например, в случае последующей экономической несостоятельности продавца), следует провести независимую оценку объекта недвижимости, результаты которой могут стать весомым аргументом в суде. Порядок проведения такой оценки регулируется Положением об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 13.10.2006 № 615.
7. Безопасные схемы расчетов
Наиболее безопасным способом расчетов при покупке недвижимости в кризис видится аккредитив, использование которого в расчетах приобретает все большую популярность. Следует отметить, что стоимость осуществления расчетов посредством аккредитива не превышает в среднем 1 % от суммы сделки, что является разумной платой за безопасность сторон.
В соответствии со ст. 254 Банковского кодекса Республики Беларусь аккредитивом является обязательство, в силу которого банк, действующий по поручению клиента-приказодателя (банк-эмитент), должен осуществить платеж получателю денежных средств (бенефициару) или дать полномочия другому банку (исполняющему банку) осуществить такой платеж, если соблюдены все условия аккредитива.
Алгоритм действий сторон с использованием аккредитива выглядит следующим образом:
1) стороны подписывают договор купли-продажи и подают документы на его государственную регистрацию;
2) покупатель обращается в банк с заявлением об открытии аккредитива;
3) покупатель перечисляет деньги на счет по учету аккредитивов;
4) банк открывает аккредитив и направляет подтверждение покупателю об открытии аккредитива;
5) стороны подписывают акт приема-передачи;
6) покупатель подает документы на государственную регистрацию перехода права собственности;
7) продавец подает документы (о передаче объекта и о переходе права собственности к покупателю) в банк для раскрытия аккредитива.
8. Предварительный договор
Продавцам недвижимости на «падающем» рынке при длительных сделках рекомендуем оперативно фиксировать бизнес-договоренности в предварительном договоре. Это позволит не создавать дополнительного соблазна покупателям требовать снижения согласованной стоимости к моменту подписания договора в связи с изменением конъюнктуры цен на рынке недвижимости.
Покупателям, в свою очередь, следует до совершения сделки проработать вопрос структурирования дальнейшего владения и оперирования объектом недвижимости, учитывая варианты приобретения недвижимости, указанные выше. Предварительный договор удобен также тем, что он не требует государственной регистрации и может быть совершен в простой письменной форме.
9. Курс при расчетах
При согласовании в договоре условия о валюте обязательства и валюте платежа стороны не обязаны привязывать свои расчеты к официальному курсу белорусского рубля, устанавливаемому Национальным банком на дату платежа. Это может быть, например, и привязка к курсу продажи доллара США одним из банков. Обращаем внимание, что необходимо четко прописать условие в договоре, чтобы оно было согласовано (точное время (например, 10:30), курс продажи для физических или юридических лиц, конкретное отделение и т.д.).
Кроме того, в договоре продавцу целесообразно предусмотреть возможность переносить сроки оплаты по договору путем направления уведомления покупателю (например, если даже при установлении курса иностранной валюты ее фактическое приобретение продавцом будет невозможно).
10. Ответственность за неоплату в срок
Покупатель, приобретая недвижимость в кризис, может задерживать оплату переданного имущества для того, чтобы уменьшить для себя реальную стоимость объекта (если, например, привязка к курсу иностранной валюты будет отсутствовать). Или покупатель, несмотря на подписанный договор, может потребовать его пересмотра (так как иного покупателя по аналогичной стоимости продавец не найдет).
Продавцу следует обезопасить себя от подобных недобросовестных действий, например, установив в договоре возможность своего одностороннего отказа от исполнения договора при нарушении покупателем сроков оплаты объекта.
