Нормативная база
— ГК;
— Закон Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон № 300-З);
— Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон № 133-З);
— Указ Президента Республики Беларусь от 23.09.2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» (далее — Указ № 431);
— постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;
— Положение о порядке направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343 (далее — Положение № 343);
— Правила № 1450;
— постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11 «Об утверждении Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий»;
— ТКП 45-1.03-165-2009 «Консервация строящихся объектов. Правила проведения» (далее — ТКП 45-1.03-165-2009).
Объект строительства: что это?
Под объектом строительства понимаются (абз. 21 ч. 1 ст. 1 Закона № 300-З):
— одно или несколько капитальных строений (зданий, сооружений);
— их части (включая изолированные помещения);
— инженерные и транспортные коммуникации, их части;
— иные объекты недвижимого имущества, строительство которых может включать очереди строительства, пусковые комплексы.
Важно.
Последствия для прав на земельный участок, занятый объектом незавершенного строительства, будут возникать только в случае совершения сделки с объектом, зарегистрированным в качестве объекта недвижимости. Статья 220 ГК предполагает в том числе возможность совершения сделки с материалами, вложенными в строительство, однако такая сделка не будет являться основанием для возникновения или перехода прав на земельный участок.
Таким образом, Закон № 300-З допускает возможность приостановления строительства любого из вышеперечисленных объектов на срок свыше 3 месяцев, не предъявляя требований к объему выполненных строительно-монтажных работ.
Тем не менее осуществить государственную регистрацию создания незавершенного законсервированного объекта строительства в качестве объекта недвижимости можно только по отношению к незавершенному капитальному строению (зданию или сооружению) и когда уже созданы отдельные конструктивные элементы здания (сооружения) или выполнен отдельный этап работ (например, имеются заглубленные (подземные) сооружения, частично или полностью устроены фундаменты и т.д.).
Приостановление строительства = консервация объекта?
Понятия «приостановление строительства» и «консервация объекта» не являются тождественными.
Добровольное приостановление строительства (временное прекращение строительных работ) допускается на срок до 3 месяцев по решению заказчика (застройщика) или подрядчика, например, в связи с неоплатой заказчиком выполненных работ, выявлением в работе подрядчика недостатков, которые могут повлечь за собой угрозу безопасности и надежности объекта, и рядом других обстоятельств, перечень которых приведен в пп. 1 и 2 ст. 62 Закона № 300-З.
Важно.
Принятие решения о приостановлении строительства не влечет расторжение договора строительного подряда.
Консервация объекта допускается на срок свыше 3 месяцев до 3 лет по решению заказчика (застройщика) при финансировании строительства за счет собственных средств, Совмина или исполкома — при финансировании за счет бюджетных средств (пп. 3 и 5 ст. 62 Закона № 300-З).
Важно.
Принятие решения о консервации объекта влечет расторжение договора строительного подряда.
Среди наиболее распространенных причин консервации объекта можно выделить отсутствие у заказчика (застройщика) средств для дальнейшего финансирования строительства, выявление в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям ТНПА либо сложности в реализации проектной документации в связи с особенностями строительной площадки, которые при проектировании не были учтены либо были учтены не в полном объеме, что создает необходимость повторной разработки проектной документации и ее государственной экспертизы.
Мероприятия по консервации объекта включают в себя (п. 4 ст. 62 Закона № 300-З):
1) прекращение выполнения строительных работ, предусмотренных проектной документацией;
2) осуществление необходимых мероприятий по обеспечению сохранности объекта строительства;
3) завершение заказчиком, застройщиком расчетов с подрядчиком за выполненные строительные работы и расторжение договора строительного подряда;
4) проведение заказчиком, застройщиком, инженером (инженерной организацией) периодических обследований законсервированного объекта незавершенного строительства для обеспечения его сохранности и безопасности.
Важно.
Приостановление нормативного срока продолжительности строительства объекта путем его консервации возможно, только если данный срок еще не истек.
Решение о консервации объекта: каковы требования?
Как уже отмечалось, решение о консервации объекта строительства может быть принято только определенными лицами:
— заказчиком (застройщиком);
— Совмином или исполкомом.
Подрядчик не вправе принимать такое решение.
Решение о консервации может быть принято в течение одного месяца по истечении трехмесячного срока приостановления строительства или без приостановления строительства при фактическом прекращении строительных работ, когда причины (обстоятельства) для консервации уже возникли (п. 5 ст. 62 Закона № 300-З).
Требования к форме такого решения не установлены, однако в нем согласно п. 6 ст. 62 Закона № 300-З должны быть отражены:
— дата приостановления работ, то есть фактического прекращения работ;
— источники финансирования (собственные или привлеченные средства, привлеченные средства от инвестора, дольщиков, за счет кредита/займа и т.д.);
— сроки разработки документации, необходимой для проведения консервации (смета, техническая документация по консервации, разрабатываемая проектной организацией);
— меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования с указанием лица, ответственного за их сохранность.
Справочно.
Меры по обеспечению сохранности строительных материалов и оборудования могут включать их размещение в закрытых складских помещениях, в которых обеспечивается требуемый температурно-влажностный режим.
Отметим, что до принятия решения о консервации заказчик (застройщик) вправе принять решение о приостановлении строительства на срок до 3 месяцев в случае намерения законсервировать объект строительства или прекратить дальнейшее строительство. В течение данного срока могут быть приняты меры по оформлению либо восстановлению исполнительной документации, подлежащей передаче проектной организации.
Информирование органов госстройнадзора
В течение 10 рабочих дней после принятия решения о консервации объекта заказчик (застройщик) или подрядчик обязаны направить соответствующее уведомление в орган государственного строительного надзора (п. 5 Положения № 343).
Обращаем внимание, что в случае приостановления работ до 3 месяцев также направляется уведомление в орган государственного строительного надзора в течение 10 рабочих дней после такого приостановления (п. 5 Положения № 343).
Последствием ненаправления таких уведомлений может быть отказ госстройнадзора в выдаче заключений о соответствии объекта строительства проектной документации в случае последующей приемки в эксплуатацию объекта капитального строения (п. 9 Положения № 343).
Какие оформлять документы?
В течение 14 календарных дней со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства составляются (п. 7 ст. 62 Закона № 300-З):
— акт о консервации объекта незавершенного строительства;
— перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов (перечень работ по консервации).
Акт о консервации и перечень работ и затрат составляются заказчиком (застройщиком) или подрядчиком. Акт о консервации должен содержать сметную стоимость объемов выполненных строительных работ до момента консервации, а также ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование (абз. 2 п. 1 ст. 62 Закона № 300-З).
Справочно.
Формы акта о консервации, ведомостей, а также перечня работ по консервации утверждены в приложении А к ТКП 45-1.03-165-2009.
Вышеуказанные документы подписываются руководителем заказчика (застройщика) и руководителем подрядной организации, а перечень работ по консервации дополнительно — руководителем проектной организации.
Перечень работ по консервации зависит от того, какой объем строительных работ на объекте был выполнен (подготовлен котлован под фундамент, фундамент частично или полностью выполнен, имеются конструкции этажа здания ниже нулевой отметки и т.д.).
При определении перечня работ возможно руководство основными техническими решениями по консервации, установленными в разделе 5 ТКП 45-1.03-165-2009. Например, при полностью (частично) выполненном свайном фундаменте перечень работ может включать срубку свай методами, исключающими нарушение защитного слоя бетона ниже их среза; засыпку свай грунтом до отметки их верха (головы) или низа ростверка (оголовка) при его наличии и т.д.
Состав и объем работ могут быть уточнены проектной организацией в процессе составления сметы по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и технической документации по его консервации.
С чем идти к проектировщику?
На основании перечня работ по консервации разработчиком проектной документации составляются смета с учетом мероприятий по обеспечению сохранности объекта незавершенного строительства и техническая документация по его консервации.
С этой целью заказчик на договорной основе передает проектной организации соответствующее задание, перечень работ и исполнительную документацию (п. 4.8 ТКП 45-1.03-165-2009).
Проектная организация разрабатывает данную документацию в сроки, установленные в решении о проведении консервации.
Стройподряд: какие изменения нужно внести в договор?
Строительные работы по консервации объекта незавершенного строительства, предусмотренные сметой, выполняются подрядчиком по дополнительному соглашению к договору стройподряда (п. 8 ст. 62 Закона № 300-З).
В дополнительном соглашении предусматриваются (п. 8 ст. 62 Закона № 300-З):
— перечень строительных работ по консервации, предусмотренных разработанной сметой и технической документацией, и цена таких работ;
— сроки выполнения работ;
— сроки сдачи заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.
Как передать объект заказчику?
Передача законсервированного объекта незавершенного строительства оформляется путем подписания двустороннего акта приема-передачи.
Справочно.
Подрядчик обязан сдать заказчику законсервированный объект незавершенного строительства в согласованные сроки и возместить понесенные по его вине убытки, а заказчик — принять этот объект.
В акте приема-передачи указываются (п. 78 Правил № 1450):
— объем и стоимость фактически выполненных подрядчиком строительных работ;
— перечень передаваемой заказчику исполнительной документации;
— перечень и стоимость имущества заказчика, не использованного подрядчиком при строительстве объекта (выполнении строительных работ);
— перечень и стоимость материальных ресурсов, приобретенных подрядчиком и не использованных при строительстве объекта (выполнении строительных работ);
— перечень имущества подрядчика, подлежащего вывозу со строительной площадки, и сроки выполнения этого обязательства;
— другие обязательства сторон, которые необходимо исполнить в связи с расторжением договора, позволяющие урегулировать имеющиеся имущественные правоотношения между заказчиком и подрядчиком.
Объект законсервирован: каковы обязательства сторон?
Консервация объекта незавершенного строительства предполагает исполнение следующих взаимных обязанностей сторон:
— заказчик оплачивает подрядчику выполненные до консервации объекта незавершенного строительства работы, а также работы по консервации и возмещает ему понесенные в связи с консервацией затраты и убытки (п. 24 Правил № 1450);
— подрядчик возвращает заказчику предоставленные ему материальные ресурсы и иное имущество или возмещает их стоимость, передает результат незавершенной работы и оформленную в период строительства исполнительную документацию (п. 80 Правил № 1450).
— по окончании мероприятий по консервации заказчик возмещает расходы, вызванные необходимостью прекращения строительства объекта (выполнения строительных работ) и консервации объекта, и договор расторгается (п. 49 Правил № 1450).
Отметим, что при сдаче заказчику законсервированного объекта незавершенного строительства или прекращенного строительством объекта (строительных работ) гарантийный срок не устанавливается. В случае завершения строительства указанных объектов гарантийный срок исчисляется в общем порядке после их сдачи заказчику подрядчиком по новому договору.
Иные положения по гарантийным обязательствам могут быть установлены в дополнительном соглашении (п. 70 Правил № 1450).
Окончание статьи читайте в следующем номере.
