С момента вынесения на рассмотрение общественности проекта закона о внесении изменений в ГК (далее — проект) прошло более года. На сегодняшний день, находясь на стадии подготовки, проект претерпел множество изменений.
Рассмотрим наиболее интересные нормы, касающиеся используемых в строительстве обязательств, которые содержатся в последней редакции проекта.
Проект предполагает корректировку ст. 295 ГК, в частности планируется исключить из указанной нормы формулировку о разумном сроке исполнения обязательства. Сохранится только 7-дневный срок с момента востребования для случаев, когда сторонами в договоре либо в законодательстве не предусмотрен конкретный срок исполнения обязательства.
Данная норма, безусловно, носит дискуссионный характер. Представляется, что в отдельных случаях критерии разумности могут выходить за пределы 7-дневного срока с момента востребования.
Отметим, что в проекте предлагаемой нормы указано о возможности исчисления срока с какого-либо события, наступление которого носит вероятностный характер, а также с момента исполнения обязательств другой стороной.
Справочно.
С проектом можно ознакомиться по ссылке.
По данной причине на эту норму следует обратить внимание подрядным и субподрядным организациям, расчеты с которыми заказчики и генподрядчики могут осуществлять после наступления каких-либо событий (например, после выделения средств в бюджете, после оплаты выполненных работ заказчиком генподрядчику и т.п.).
Отметим, что сегодня ст. 295 ГК применяется судами во всех случаях, когда сторонами не согласован в договоре порядок определения срока исполнения обязательства, а также когда исчисление срока связывается с наступлением какого-либо события.
Чаще всего суды определяют срок исполнения обязательства как седьмой день с момента востребования, если иной срок не был согласован сторонами в договоре либо где-либо в законодательстве.
Рекомендация.
Если в договоре предусмотрено исчисление срока исполнения обязательства после наступления какого-либо события, кредитору следует направлять должнику претензию сразу после исполнения своей части обязательств, сохранив при этом доказательства предъявления данного требования.
Случаи применения формулировки ст. 295 ГК о разумности срока, требующие своего индивидуального применения, нечасто, но также встречаются, например, при исчислении разумных сроков для передачи проектной документации по требованию заказчика в случае прекращения договорных отношений («бросовая документация»).
В части обеспечительных норм отметим следующие изменения.
1. Статья 314 ГК будет дополнена формулировкой, предоставляющей суду право применять эту норму при уменьшении подлежащей взысканию пени в отношении лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, только по их ходатайству. Сегодня данное право реализуется судом во всех случаях, независимо от того, заявляется такое ходатайство либо нет.
Справочно.
Статья 314 ГК корректируется с целью устранения коллизий с подп. 5.7 п. 5 Декрета № 8, который закрепил невозможность уменьшения согласованных сторонами санкций в договоре, заключенном с участием резидентов ПВТ, а также с целью гармонизации национального законодательства с законодательством Российской Федерации.
Кроме того, нередко в судебных заседаниях стороны выдвигают разумное возражение: если ставка пени предусмотрена сторонами добровольно в договоре или предусмотрена действующим законодательством, например Правилами № 1450, имеет ли суд право вторгаться в волю сторон или законодателя в этой части? Вопрос на сегодняшний день дискуссионный.
2. Статья 339-1 ГК в проекте предусматривает возможность залога части имущественных прав, совокупности имущественных прав (требований), вытекающих из договора или иного обязательства. Помимо этого, устанавливается возможность залога имущественных прав (требований), которые возникнут в будущем, а также их совокупности.
Справочно.
Корректировка ГК обусловлена необходимостью гармонизации национального законодательства с законодательством Российской Федерации.
Проект содержит формулировку, взаимоувязывающую залог и уступку права требования. В частности, будет предусмотрено, что если уступка права требования запрещена договором или законодательством, то залог права требования также невозможен. Однако если такой запрет на уступку права стороны предусмотрели в договоре после осуществления залога, залог будет являться действительным.
3. Изменения коснутся норм о задатке — ст. 351 и 352 ГК. Так, на стадии заключения предварительного договора можно будет предусмотреть сумму задатка, обеспечивающего заключение основного договора в будущем. Кроме того, проценты на сумму задатка смогут начисляться, если стороны предусмотрят это прямо в условиях договора о задатке.
4. Согласно новой редакции ст. 366 ГК ставка рефинансирования в случае взыскания долга в судебном порядке или на основании исполнительной надписи нотариуса будет определяться на день наступления срока исполнения обязательства.
Отметим, что сегодня ставка рефинансирования определяется на дату взыскания долга в судебном порядке.
Кроме того, важные изменения планируются в части соотношения права на взыскание неустойки и процентов. Так, если соглашением сторон или законодательством предусмотрено взыскание пени (штрафа, неустойки) за ненадлежащее исполнение обязательства, проценты по ст. 366 ГК не будут подлежать взысканию, если иное не предусмотрено законодательными актами.
5. Статья 310 ГК будет дополнена нормой, устанавливающей, что прекращение основного обязательства повлечет прекращение обеспечительного обязательства. Данное правило будет применяться, если законодательством или договором не установлено иное, а также когда это не противоречит существу обеспечивающего обязательства.
Проект предполагает активизацию применения такой формы ответственности, как возмещение убытков, причиненных в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств.
Так, ст. 364 ГК будет дополнена положениями, содержание которых сводится к следующему. Несмотря на использование кредитором иных способов защиты нарушенного права, за ним сохранится право требовать возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств.
Также будет закреплен запрет судам отказывать в удовлетворении требований о возмещении убытков только на том основании, что их размер не установлен судом точно. По новой норме размер убытков сможет быть установлен примерно (с разумной степенью достоверности и с учетом всех заслуживающих внимания обстоятельств).
1. Заверения в обстоятельствах (representetions & warranties). В ст. 401-2 ГК будет предусмотрена ответственность стороны по договору за предоставление недостоверной информации при его заключении. Данная норма будет распространяться только на имеющие значение для заключения, исполнения и прекращения договора сведения о предмете договора, правах на имущество, специальных разрешениях и лицензиях, полномочиях, финансовом состоянии.
Справочно.
Реальным ущербом являются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества (ст. 14 ГК).
Указанная ответственность будет состоять в возмещении сверх неустойки реального ущерба, причиненного предоставлением недостоверной информации. Признание договора ничтожным (незаключенным) не будет освобождать сторону от возмещения ущерба.
Кроме того, предоставление недостоверной информации будет являться основанием для одностороннего отказа стороны от договора, для которой заверения второй стороны имели существенное значение.
2. Отказ от договора, исполнения договора, осуществления прав по договору (waiver).Пункт 3 ст. 420 ГК планируется вывести в отдельную ст. 420-1. Согласно заложенному в ней подходу при отказе от договора стороны должны действовать добросовестно и разумно. Важно отметить, что уведомление об отказе должно будет оформляться в той же форме, что и сам договор (в письменной либо устной форме). Моментом прекращения договора будет являться момент получения уведомления.
3. Недействительность сделок, доктрина эстоппель (estoppel). Ряд изменений коснется оспаривания сделок. В ГК получит свое закрепление английский правовой принцип estoppel.
Справочно.
Эстоппель (англ. estoppel, от англ. estop — лишать права возражения) — правовой принцип, согласно которому лицо в силу некоторых обстоятельств утрачивает право ссылаться на какие-либо факты в обоснование своих притязаний. Принцип применяется в международной судебной и арбитражной практике. С 2013 г. включен в российское законодательство.
Так, в ГК появится ст. 401-1, устанавливающая запрет оспаривания сделок, по которым второй стороной предоставлено исполнение, принятое первой, а первая сторона в свою очередь не исполнила полностью или частично свое встречное обязательство. Указанная норма обезопасит добросовестных контрагентов от недобросовестного оспаривания сделок.
Схожая норма и ранее существовала на уровне судебной практики. Так, в п. 7 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда» установлена обязанность при оценке согласования сторонами существенных условий договора строительного подряда в порядке, установленном законодательством и договором, учитывать наличие или отсутствие разногласий по предмету договора и иным существенным условиям договора в процессе совершения сторонами действий по исполнению договора.
Дополнительно по теме:
Калинин А. Доктрина эстоппель как она есть
В ст. 167 ГК будет закреплено право оспаривать сделки только сторонами такой сделки, а также лицами, указанными в ГК либо в законодательстве. Таким образом, для оспаривания сделки необходимо будет являться ее стороной либо указать норму закона, предоставляющую третьей стороне право на оспаривание сделки. Данная норма также направлена на усиление стабильности договора. При этом будет исключена возможность оспаривания сделок по формальному основанию.
Важно.
Оспаривать сделку сможет только лицо, чьи права и законные интересы были нарушены, в том числе повлекли неблагоприятные последствия.
Статья 167 ГК также будет дополнена п. 4, согласно которому заявление о недействительности сделки не будет иметь значения, если сделавшая его сторона всем своим прежним поведением не ставила под сомнение свою волю о действительности данной сделки ранее.
Аналогичная норма будет добавлена и в ст. 402 ГК, в которой дополнительно будет указано, что такие заявления не будут приниматься, если они с учетом конкретных обстоятельств будут противоречить принципу добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений.
ГК планируется дополнить новой нормой — ст. 166-1, согласно которой любые юридически значимые сообщения, с которыми законодательство или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю, при условии, что такие юридически значимые сообщения были направлены от имени лица, уполномоченного на их совершение.
При этом самым важным является то, что такие сообщения будут считаться доставленными даже в тех случаях, если они были направлены адресату, но по обстоятельствам, зависящим от адресата, не были им получены или адресат не ознакомился с ними.
Таким образом, основным критерием применения доктрины estoppel является непоследовательное, непредсказуемое поведение стороны, обман, несоответствие заявлений об отказе от договора истинной воле, выраженной в поведении при исполнении договора. Эстоппель предотвратит характерные для отечественной практики разновидности мошенничества, с которыми часто сталкиваются в том числе подрядные организации.
4. Договор счета эскроу (escrow) появится в ст. 774-1 новой редакции ГК. Счет эскроу обычно применяется для исполнения трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем и третьей стороной (банком или иной организацией), которая выполняет функцию доверительной стороны и гаранта.
Справочно.
Эскроу-счет в долевом строительстве — это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком (ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
Данный вид договора несколько десятилетий применяется в международной практике хозяйствования. В российской правовой системе он появился в 2017 г.
По такому договору эскроу-агент открывает второй стороне специальный эскроу-счет, на котором депонируются средства стороны для оплаты их бенефициару при наступлении определенного события. Права на денежные средства на указанном счете до наступления события, с которым связывается оплата, принадлежат депоненту, а затем — бенефициару.
Использование счетов эскроу имеет широкое распространение при продажах строящихся объектов недвижимости. При их использовании до передачи объекта заказчику денежные средства удерживаются банком, а затем передаются застройщику или подрядчику. В отечественной правовой практике открытие несколько схожих счетов (они назывались не «эскроу-счета», а «специальные счета») было предусмотрено подп. 1.2 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве». Согласно ему привлечение денежных средств дольщиков должно производиться на специальные счета, открытые для каждого объекта строительства, за исключением прибыли застройщика, направляемой на его текущий (расчетный) банковский счет, если иное не предусмотрено Указом.
Вместе с тем данные счета открывались застройщиками, и денежные средства на них, внесенные дольщиками, сразу принадлежали застройщикам. Ограничение в их использовании состояло лишь в направлении на цели, соответствующие назначению счета. Право собственности на средства на счете эскроу, как указано выше, остается за заказчиком до момента наступления какого-то оговоренного события (например, до передачи объекта недвижимости, объекта интеллектуальной собственности, иного товара и т.п.).
