Суть проблемы
Земля для строительства коммерческих объектов, как правило, предоставляется бизнесу на праве аренды. Помимо ежегодной арендной платы землепользователи для получения земельного участка должны внести плату за право заключения договора аренды участка (ст. 31-1 Кодекса Республики Беларусь о земле).
Размер платы определяется либо по результату аукциона, либо на основании кадастровой стоимости участка (если участок предоставлялся без аукциона).
Плата за право заключения договора аренды дает возможность заключить договор аренды на определенный срок.
Некоторые застройщики освобождены от такой платы, например, в связи с заключением инвестиционного договора и т.д.
После окончания строительства застройщик передает объект его новым собственникам (по договорам купли-продажи, долевого строительства и т.д.).
В последующем они самостоятельно или через товарищество собственников обращаются за переоформлением земли. При продлении (заключении нового) договора аренды вышеуказанная плата может как взиматься вновь, так и вовсе не взиматься. Этот вопрос урегулирован нормами Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667), в который Указом № 463 внесены изменения.
Необходимость взимания платы зависит от того, кто обращается за земельным участком и на каком основании. Рассмотрим основные случаи, когда юридические лица обращаются за оформлением земли для эксплуатации и обслуживания принадлежащего им недвижимого имущества.
Таким образом, порядок предоставления (продления) аренды земли не изменился, если в здании нет совместного домовладения (нет нескольких изолированных помещений, принадлежащих различным собственникам).
Если же в здании существуют отношения совместного домовладения, то ранее за переоформление земли от застройщика на собственников (дольщиков, покупателей недвижимости) плата за право заключения договора аренды не взималась (независимо от того, уплачивалась ли такая плата при предоставлении земли для строительства). С учетом Указа № 463 собственники (за исключением собственников жилья) будут должны (независимо от того, уплачивалась ли такая плата при предоставлении земли для строительства) внести плату за право заключения договора аренды.
Справочно:
Размер платы за право заключения договора аренды весьма существенный. Например, за право заключения договора аренды земли под обслуживание небольшого офисного здания не в самом престижном районе Минска необходимо заплатить более 340 000 бел. руб. при заключении договора на 5 лет и более 2 000 000 бел. руб. — при аренде на 80 лет. По истечении срока договора для его продления придется вносить новую плату.
С данной проблемой столкнутся не только собственники вводимых в эксплуатацию новых объектов, но и собственники уже функционирующих объектов по истечении срока аренды (например, если аренда земли под бизнес-центром была выделена 10 лет назад без какой-либо платы, собственники, ничего не подозревая, обратятся за продлением срока аренды, и им выставят счет).
Если же срок аренды земли не продлить по закону, то последствия будут еще строже. Необходимо будет уплатить земельный налог в 10-кратном размере за самовольно занятый участок (п. 4 ст. 196 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее — НК).
Есть ли выход из ситуации?
В п. 6 Указа № 463 установлено, что процедуры предоставления (продления аренды) участков, начатые до 31 марта 2018 г., могут завершаться по ранее действовавшим правилам, то есть вопрос о внесении платы подниматься не будет.
Для большей же части собственников вопрос внесения платы будет актуален. Формально нормы обязывают землепользователей вносить плату за право заключения договора аренды земельного участка, что, в свою очередь, повлечет существенные финансовые обременения для собственников недвижимости.
Проблема в том, что эти существенные суммы не учитывались игроками рынка при планировании проекта, подписании договоров купли-продажи или долевого строительства и т.д. Если прямо применять норму на все указанные выше случаи, это повлечет значительное увеличение финансовой нагрузки на застройщиков и собственников недвижимости, и для некоторых из них такая нагрузка может оказаться непосильной.
Полагаем, что этот вопрос должен также рассматриваться с учетом норм об обратной силе нормативного правового акта, закрепленных в ст. 67 Закона Республики Беларусь от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь».
Так, согласно указанной статье нормативный правовой акт не имеет обратной силы, то есть не распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу, за исключением тех случаев, когда он смягчает или отменяет ответственность либо в самом акте или в акте о введении его в действие предусматривается, что он распространяет свое действие на отношения, возникшие до его вступления в силу.
Правовые акты, иным образом ухудшающие положение граждан и юридических лиц (возлагающие дополнительные (увеличенные) по сравнению с ранее существовавшими обязанности или ограничивающие в правах либо лишающие имеющихся прав), не имеют обратной силы, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Сложившуюся ситуацию можно в определенном смысле рассматривать как распространение действия Указа № 463 на ранее возникшие отношения — дольщики, заключая договор на строительство объекта, получали юридический интерес на землю. Поэтому новые нормы Указа № 463 можно было бы распространить только на формирующиеся земельные участки, на которых будут строиться новые объекты после принятия Указа, чтобы предприниматели заранее могли оценить свои будущие затраты.
Напомним, что вопрос упразднения платы за право аренды земельного участка обсуждается в бизнес-сообществе давно, так как в совокупности с размером арендной платы она обременительна для бизнеса. Инициативы обсуждают в Совете по развитию предпринимательства и на заседаниях межведомственной группы, которая занимается подготовкой предложений о корректировке НК.
