Ситуация.
С 2015 г. ООО «Д» осуществляло строительство квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки за счет собственных средств, которое фактически было завершено в 2016 г. Однако государственная регистрация создания объектов недвижимости (капитальных строений, изолированных помещений) произошла в 2017 г.
В 2015 г. ООО «Д» заключило с рядом покупателей предварительные договоры купли-продажи квартиры (далее — предварительный договор) с обязательством по заключению основных договоров купли-продажи квартиры (далее — основной договор) после государственной регистрации созданных объектов недвижимости.
В 2016 г. в связи с фактической готовностью объектов недвижимости (далее — квартиры) они были переданы покупателям по актам приема-передачи в рамках предварительного договора.
В связи с фактической передачей квартир покупатели начали пользоваться электроэнергией и газом (коммунальными услугами) в пределах квартир. Однако до момента регистрации перехода права собственности на квартиры и перезаключения договоров на коммунальное обслуживание с конкретными покупателями стороной по договорам на снабжение с РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» выступало ООО «Д». При этом в соответствии с условиями предварительных договоров покупатели были обязаны возместить понесенные ООО «Д» расходы за указанный период после заключения основных договоров.
Покупатели самостоятельно осуществили все необходимые оплаты за коммунальные услуги досрочно, до заключения основных договоров, однако впоследствии предъявили иски о взыскании произведенных оплат как неосновательного обогащения.
Фабула спора
В суд гражданином Б. (покупатель квартиры) был подан иск в отношении ООО «Д» (продавец, застройщик) о взыскании образовавшейся задолженности по оплаченным покупателем коммунальным расходам (газ, электроэнергия) в качестве неосновательного обогащения, которые возникли с момента фактической передачи квартиры в рамках предварительного договора и до момента заключения основного договора при государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости (квартиры). Также в отношении ООО «Д» были поданы аналогичные иски от ряда других покупателей.
В феврале 2015 г. между ООО «Д» и РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» были заключены договоры на снабжение электрической энергией и газом квартала малоэтажной индивидуальной жилой застройки.
25 марта 2015 г. между истцом (покупатель) и ООО «Д» (продавец) был заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязались заключить основной договор после окончания строительства жилого дома, сдачи его в эксплуатацию и государственной регистрации квартиры как завершенного объекта недвижимости. Согласно условиям предварительного договора покупатель обязался заключить в течение 30 календарных дней после оформления права собственности на квартиру договоры с обслуживающими эксплуатирующими организациями на компенсацию эксплуатационных и иных расходов, а также с иными организациями (энергонадзором, водосбытом и т.д.) — на обслуживание и эксплуатацию объекта.
Так как фактически строительство жилого дома, а соответственно квартир, было окончено во втором квартале 2016 г., 12 апреля 2016 г. между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором отражались основные показания технических приборов (счетчик газа — 0,63 куб. м, счетчик электроэнергии — 0,000 кВт).
В п. 3 указанного акта содержалось условие, согласно которому с момента подписания акта продавец не несет ответственности за состояние переданной покупателю квартиры, сохранность установленного в ней оборудования, иных материальных ценностей, данные риски в полном объеме переходят на покупателя.
После получения квартиры по акту приема-передачи истцом в адрес ООО «Д» было направлено ходатайство, в котором содержалась просьба о разрешении производить ремонт и отделочные работы в квартире.
В период с момента передачи квартиры по акту приема-передачи в рамках предварительного договора и до заключения основного договора истец от своего имени осуществил оплату за фактически потребленную электроэнергию, а также за использованный с целью отопления квартиры газ, с указанием в назначении платежа в квитанции «оплата за ООО "Д"» в связи с тем, что договоры с РУП «Минскэнерго», РУП «Мингаз» были заключены непосредственно с ООО «Д».
17 июля 2017 г. во исполнение условий предварительного договора был заключен основной договор. Согласно п. 7 основного договора «стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют взаимных претензий». 17 июля 2017 г. был подписан акт приема-передачи квартиры, в котором отражались основные показания технических приборов (счетчик газа — 600 куб. м, счетчик электроэнергии — 2358 кВт) на момент передачи квартиры в собственность покупателя.
К моменту заключения основного договора всеми покупателями были самостоятельно оплачены коммунальные расходы, в связи с чем задолженность ООО «Д» перед обслуживающими организациями отсутствовала.
Позиция истца
Истец ссылался на то, что в период с даты заключения предварительного договора (в том числе и после фактической передачи квартиры) и до заключения основного договора расходы по обслуживанию квартиры несет ответчик, как собственник объекта строительства.
Истец полагал, что до даты государственной регистрации создания объекта недвижимости, несмотря на его фактически оконченное строительство, последний еще не является как таковым объектом недвижимости, а представляет собой условно «строительные материалы».
Истец указывал, что предварительным договором соответствующие обязанности по оплате коммунальных услуг прямо не возложены на истца, и просил взыскать денежные средства, уплаченные им в счет погашения задолженности ответчика по коммунальным платежам как неосновательное обогащение. По мнению истца, обязанность ответчика по оплате коммунальных услуг вытекает из договорных отношений с РУП «Минскэнерго» и РУП «Мингаз» и, соответственно, правовых оснований для оплаты истцом коммунальных платежей за ООО «Д» не было. В том числе в связи с тем, что тарифы на коммунальные услуги устанавливались по ценам для юридических лиц. Истец пояснял, что платежи (по тарифам для юридических лиц) осуществлялись из-за опасения, что продавец откажется заключать с ним основной договор.
Возражения ответчика
Ответчик полагал, что основания для взыскания неосновательного обогащения отсутствуют, так как сделкой между сторонами была предусмотрена и закреплена, во-первых, передача имущества покупателю, во-вторых, обязанность по возмещению коммунальных расходов.
Согласно ст. 971 ГК неосновательное обогащение имеет место, когда отсутствуют установленные законодательством или сделкой основания для сбережения имущества за счет другого лица.
Ответчик ссылался на условия предварительного договора, где была предусмотрена обязанность покупателя заключить договоры с обслуживающими организациями по компенсации коммунальных расходов после заключения основного договора. Таким образом, покупатель, оплатив коммунальные расходы до заключения основного договора, исполнил возложенную на него обязанность досрочно.
Ответчик также указывал на п. 3 акта приема-передачи к предварительному договору, согласно которому все обязательства и риски, связанные с переданным имуществом, перешли на покупателя. Соответственно, вне зависимости от формы фактического пользования имуществом (проживание, хранение вещей, проведение ремонта и т.д.) имеет значение сама возможность осуществления такого пользования, которая была предоставлена согласно акту приема-передачи.
Квартира была передана покупателю в соответствии с указанным актом, с фиксацией соответствующих показателей счетчиков, после чего покупатель пользовался электроэнергией и газом при проведении ремонта, что подтверждается письменным ходатайством покупателя о проведении ремонта.
Платежи за коммунальные услуги были осуществлены истцом в добровольном порядке досрочно, до заключения основного договора.
В соответствии с п. 7 основного договора стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным платежам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют взаимных претензий.
Таким образом, стороны при заключении как предварительного, так и основного договора достигли договоренности и согласовали все вопросы по оплате коммунальных услуг. Как следует из п. 2 акта приема-передачи к основному договору, претензий у истца на момент заключения основного договора и передачи права собственности на квартиру не имелось. Соответственно, ООО «Д» считает, что лицом, обязанным нести расходы по оплате коммунальных услуг, является покупатель.
Что касается заявлений истца о каком-либо понуждении покупателей ООО «Д» к оплате коммунальных платежей, то они не нашли своего документального подтверждения. Письменные доказательства представлены не были, факты обращения в правоохранительные органы также отсутствовали.
Решение суда
Изучив позицию сторон и рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что, исходя из условий, согласованных сторонами, лицом, обязанным оплачивать или компенсировать коммунальные расходы с момента фактической передачи покупателю квартиры в рамках предварительного договора и до момента заключения основного договора, является лицо, которое фактически осуществляло пользование электроэнергией и газом. В данном случае этим лицом является покупатель квартиры. Единообразные решения были вынесены по аналогичным искам.
Комментарий:
В действующем законодательстве Республики Беларусь прямо не урегулирован вопрос о том, кто несет обязанности по оплате или возмещению коммунальных расходов в период между фактической передачей квартиры по предварительному договору и до регистрации перехода права собственности к покупателю при заключении основного договора, в связи с чем указанный механизм может быть предусмотрен соглашением сторон.
При этом следует учитывать тот факт, что формально договор РУП «Минскэнерго» и РУП «Мингаз» был заключен с продавцом и стоимость коммунальных услуг определялась исходя из тарифов для юридических лиц (повышенный размер по сравнению с тарифами для физических лиц), однако фактическое пользование электроэнергией и газом осуществлял покупатель, что было подтверждено предусмотренными во всех ключевых документах, опосредующих передачу недвижимого имущества (договоры, акты), нормами, посвященными коммунальным расходам и расчетам по ним. Если бы указанные нормы отсутствовали в договорах и актах, вероятно, решение суда было бы противоположным.
На примере данного дела рекомендуем субъектам хозяйствования при формулировании и согласовании условий договора руководствоваться следующим:
1. Прямо определять сторону, обязанную производить оплату или компенсировать расходы по коммунальным услугам до заключения основного договора.
2. Закреплять порядок оплаты коммунальных услуг: непосредственная оплата покупателем коммунальных услуг организациям, осуществляющим их предоставление, либо же возмещение покупателем понесенных продавцом коммунальных расходов.
3. Согласовывать и закреплять соответствующие условия в договоре (как предварительном, так и основном) и актах приема-передачи.
4. Указывать конкретные показатели счетчиков на этапе заключения предварительного и основного договора в актах приема-передачи квартиры.
