Договор аренды недвижимости является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. В практике субъектов хозяйствования возникает достаточно много сложных вопросов, касающихся заключения и исполнения таких договоров. Рассмотрим некоторые из них.
Вопрос: Подпункт 2 п. 2 ст. 585 ГК предусматривает возможность установить в договоре сумму арендной платы в процентах от дохода арендатора. Как необходимо подтверждать данный доход?
Ответ: Рекомендуем предусматривать в договоре аренды порядок подтверждения доходов арендатора первичными учетными документами, предоставляемыми на ежемесячной основе, и/или путем проведения аудита (либо согласованных процедур — упрощенный вариант проверки отчетности аудиторами по национальным и (или) международным стандартам) исполнения договора аренды.
Пояснение: Условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды недвижимого имущества. При отсутствии в договоре аренды, предметом которого является указанное имущество, условия о размере арендной платы договор будет являться незаключенным (п. 1 ст. 625 ГК).
При согласовании условия об арендной плате в договоре аренды стороны должны определить:
— вид (форму) арендной платы;
— размер арендной платы или способ его определения.
В последнее время такие виды арендной платы, как процент от выручки и/или дохода арендатора, все чаще используются в договорах аренды (как торговой, так и офисной недвижимости).
Установление арендной платы в виде процента от выручки и/или дохода арендатора, полученных в результате использования арендованного имущества, возможно несколькими способами:
1) уплачивается только процент;
2) уплачивается фиксированная ставка + процент;
3) предусматривается выплата либо какой-то фиксированной ставки либо процента — в зависимости от того, какая величина больше.
При этом необходимо обратить внимание на следующие аспекты определения размера арендной платы:
— определение базы (в договоре нужно четко сформулировать, с какой базы будет исчисляться процент);
— отчетность и контроль расчетов. Договор должен предусматривать механизмы контроля предоставления арендатором отчетов арендодателю. В частности, в договоре может содержаться условие об обязанности арендатора проводить аудит правильности исчисления арендной платы (аудит исполнения договора) или упрощенная и менее затратная форма контроля со стороны аудиторов — «согласованные процедуры».
Отметим, что имеющаяся, но еще не распространенная практика делового оборота по привязыванию арендной платы к величине дохода (не выручки) арендатора показывает, что для арендодателя такой подход может оказаться крайне невыгодным с экономической точки зрения. В этой связи рекомендуем также предусматривать в договоре аренды ограничения по предельным расходам арендатора, в том числе в разрезе отдельных статей его расходов, и минимальный фиксированный размер арендной платы в твердой величине, выплачиваемый арендодателю в любом случае.
Вопрос: В предварительном договоре аренды имеется такой пункт: «В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора аренды виновная сторона уплачивает другой стороне штраф в размере ____ евро».
Когда у второй стороны наступает право взыскать предусмотренный штраф? Сразу после истечения срока на заключение основного договора аренды или когда сторона докажет уклонение второй стороны от заключения основного договора аренды?
Ответ: После истечения срока на заключение основного договора аренды и при наличии факта уклонения второй стороны от заключения основного договора.
Пояснение: В соответствии с п. 6 ст. 399 ГК сам факт истечения срока на заключение основного договора не позволяет говорить об уклонении второй стороны от заключения основного договора аренды. Если ни одна из сторон не направила в пределах срока на заключение основного договора предложение на заключение основного договора второй стороне, то все обязательства сторон прекращаются, в том числе обязательство по уплате штрафа.
Справочно.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 399 ГК).
Как правило, в предварительном договоре предусматриваются конкретные обязательства сторон по заключению основного договора (направить подписанные одной стороной экземпляры основного договора второй стороне, явиться уполномоченному представителю стороны для подписания основного договора в обозначенное место и т.д.). Штраф подлежит уплате, если одна из сторон исполнила свои обязательства по заключению основного договора, а вторая сторона уклонилась от исполнения своих обязательств.
Если вторая (уклонившаяся) сторона не уплатит штраф добровольно, то в предмет доказывания истца по судебному делу о взыскании штрафа будет входить доказывание факта уклонения ответчика от заключения основного договора (факт неисполнения обязательств, предусмотренных и/или вытекающих из предварительного договора).
Вопрос: Арендодатель заключил со сторонней организацией договор на выполнение текущего ремонта (ремонт кровли, фасада и отдельных помещений капитального строения). По условиям договора аренды арендатор принял на себя обязательства «производить за свой счет текущий ремонт имущества либо возмещать арендодателю расходы, связанные с его проведением, а также пропорционально занимаемым площадям принимать участие: в текущем ремонте площадей общего пользования; в благоустройстве прилегающей территории, ремонте фасадов и кровли здания, в котором размещается имущество, путем возмещения расходов арендодателя».
Затраты, которые понес арендодатель, согласно подп. 2.8 п. 2, абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433*, а также согласно условиям договора аренды необходимо перевыставить на арендатора.
Однако арендодатель принял решение взять все затраты по выполнению ремонта на себя.
Правомерно ли такое решение? Необходимо ли дополнительным соглашением внести в договор аренды корректировки в части возмещения арендатором данных затрат?
* Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433 (далее — Положение № 433).
Ответ: В случае аренды «негосударственного» имущества данное решение правомерно. Для придания отношениям сторон большей юридической стабильности рекомендуем заключить дополнительное соглашение.
Пояснение: Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).
Справочно.
Текущий ремонт — совокупность работ, включая строительно-монтажные и пусконаладочные работы, и мероприятий по предупреждению износа недвижимого имущества, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению его эстетических качеств (подп. 2.8 п. 2 Положения № 433).
Таким образом, договором или законодательством могут быть предусмотрены иные правила относительно того:
— кто осуществляет (организует) проведение ремонта;
— кто оплачивает ремонт;
— в каком размере (полностью или частично), в каком порядке и сроки происходит возмещение расходов.
Стоит отметить, что нормы Положения № 433 распространяются только на ряд объектов, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и/или ее административно-территориальных единиц.
Таким образом, в случае «негосударственной» аренды арендодатель однозначно вправе не взыскивать эти расходы с арендатора. Чтобы к арендодателю не возникло дополнительных вопросов со стороны контролирующих органов (в части определения налогооблагаемой базы доходов и расходов), рекомендуем урегулировать этот вопрос путем заключения дополнительного соглашения.
В случаях «государственной» аренды вопрос неоднозначен. В соответствии с абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433 определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя осуществляется по <…> текущему ремонту пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон. Из нормы явно не следует, что соглашением сторон можно определить иной порядок расчета возмещения (путем фиксации, например, конкретной суммы) или в том числе предусмотреть, что такие расходы арендатором не возмещаются в принципе.
Справочно.
Определение возмещаемой арендатором части расходов арендодателя осуществляется по прочим расходам арендодателя, в том числе по другим услугам, капитальному ремонту, санитарному содержанию мест общего пользования, содержанию, эксплуатации недвижимого имущества, текущему ремонту, – пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон (абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433).
Полагаем, что, исходя из буквального толкования указанной нормы, речь может идти и о полном освобождении арендатора от возмещения таких расходов (при условии соблюдения процедуры заключения дополнительного соглашения к такому договору «государственной» аренды).
В то же время государственные органы ранее разъясняли схожую норму иным образом — возмещаемые расходы должны обеспечить покрытие расходов на выполнение таких работ (п. 2 разъяснений, одобренных на заседании коллегии Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 15.08.2018 (протокол № 9)). Иными словами, при применении такого подхода не может идти речь об освобождении арендатора от возложенного на него Положением № 433 обязательства.
Справочно.
С разъяснениями Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь по вопросам применения Положения № 433 можно ознакомиться по короткой ссылке bit.ly/Разъяснения_ЖКХ.
Вопрос: Можно ли сдавать в аренду конструктивный элемент здания — часть внешней наружной стены здания торгового комплекса для размещения арендатором рекламной продукции?
В договоре будет указано: «Арендатор самостоятельно несет все расходы по доставке, размещению, монтажу/демонтажу вывески, конструкций, необходимых для крепления вывески, производит необходимые согласования рекламы в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Закона "О рекламе", и получает паспорт наружной рекламы».
В предмете договора аренды, акте приема-передачи, на плане места для размещения вывески арендатора будут указаны данные, позволяющие индивидуализировать объект аренды (месторасположение, площадь) и несвойственные правоотношениям возмездного оказания услуг.
Ответ: Полагаем, что можно.
Пояснение: Согласно п. 1 ст. 621 ГК предметом договора аренды могут быть части капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места, если иное не предусмотрено законодательством. Каких-либо требований о самостоятельности (независимости) частей капитального строения (здания, сооружения) законодатель не предусмотрел.
В этой связи полагаем, что договор аренды части внешней наружной стены здания торгового комплекса как части капитального строения может быть заключен.
При этом если торговый центр передан в аренду третьему лицу, то именно это лицо имеет право предоставлять в (суб)аренду конструктивные элементы здания, а не изначальный собственник (арендодатель), так как при передаче в аренду капитального строения оно передается полностью, в том числе и конструктивные элементы.
Вопрос: Возможна ли такая формулировка: «В аренду могут передаваться любые части складского помещения в капитальном строении, в пределах определенной в пункте 1.1 площади»?
Ответ: Возможна, при условии дальнейшей детализации предмета аренды в процессе исполнения договора.
Пояснение: В соответствии с п. 3 ст. 578 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор — незаключенным.
Описанная формулировка не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Поэтому при пользовании частями складского помещения рекомендуем составлять отдельные акты приема-передачи частей складского помещения с указанием конкретных передаваемых их границ. В противном случае, при наличии спора, вероятно, такой договор аренды будет признан незаключенным.
В случае невозможности составить отдельные акты приема-передачи с указанием конкретных передаваемых границ объекта предлагаем рассмотреть возможность заключения иных гражданско-правовых договоров (например, договора хранения) или договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора (где предмет договора аренды будет определен как «часть складского помещения в капитальном строении в пределах определенной в пункте 1.1 площади», а порядок его использования будет определяться, например, соглашением арендаторов).
Вопрос: При аренде офисных помещений государственной формы собственности арендодатель вменяет в обязанность арендатору возмещение затрат на капитальный ремонт (в соответствии с Положением № 433). Статьей 587 ГК эта обязанность возложена на арендодателя.
Правомерны ли требования арендодателя?
Ответ: Требование арендодателя правомерно, если такая обязанность возложена на арендатора договором аренды.
Пояснение: В соответствии с п. 1 ст. 587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды.
Таким образом, нормы ГК предусматривают, что иными нормами законодательства могут определяться иные правила. При этом не имеет значения юридическая сила соответствующего правового акта, так как в данном случае не будет противоречия (коллизии) между соответствующим правовым актом и ГК.
В части аренды «государственного» имущества основным нормативным правовым актом является Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее — Указ № 150), которым утверждено в том числе Положение о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (далее — Положение № 150).
Согласно п. 5 Положения № 150 расходы арендодателя по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду недвижимого имущества, затраты на санитарное содержание, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение (канализацию), газо-, электро- и теплоснабжение, техническое обслуживание лифта, обращение с твердыми коммунальными отходами и другие услуги не включаются в арендную плату и возмещаются арендатором в порядке, определяемом Советом Министров Республики Беларусь.
В целях реализации Указа № 150 принято Положение № 433.
Положение № 433 разграничивает понятия «другие услуги» и «капитальный ремонт» как самостоятельные, взаимоисключающие друг друга категории (пп. 1, 4 Положения № 433).
Таким образом, Указ № 150 вместе с Положением № 433 не предусмотрел правил иных, чем они предусмотрены ГК, в части возмещения арендатором расходов арендодателя по капитальному ремонту.
Что касается абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433, согласно которому определение возмещаемой арендатором (ссудополучателем) части расходов арендодателя (ссудодателя) осуществляется по прочим расходам арендодателя, в том числе <…> капитальному ремонту <…> пропорционально доле площади арендуемого недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования, если иное не установлено соглашением сторон, то, на наш взгляд, он лишь определяет механику расчета возмещения стоимости капитального ремонта арендатором (когда такая обязанность возложена на арендатора договором аренды), а не возлагает такое обязательство на арендатора в принципе.
Таким образом, арендодатель помещений, находящихся в государственной собственности, вправе требовать возмещения расходов по капитальному ремонту от арендатора, но только если такая обязанность возложена на арендатора договором аренды. Отметим, что аналогичный вывод указан в п. 6 разъяснений, одобренных на заседании коллегии Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 15.08.2018 (протокол № 9), а изменение редакции абз. 7 ч. 1 п. 4 Положения № 433 в 2020 г. принципиально не затронуло его фактического содержания в рассматриваемой части.
Вопрос: Согласно Указу Президента Республики Беларусь от 04.08.2006 № 497 «О некоторых вопросах аренды (субаренды), найма жилых и нежилых помещений, машино-мест» (далее — Указ № 497) договоры аренды нежилых помещений, в которых арендодателем является физическое лицо, подлежат регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе.
Какие последствия для арендатора может иметь невыполнение требования о регистрации договора? Может ли быть договор аренды признан ничтожным как не соответствующий требованиям законодательства?
Ответ: В случаях, когда такая регистрация необходима, договор аренды следует считать незаключенным.
Пояснение:
Правовая природа регистрации договора аренды в местном исполнительном и распорядительном органе. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не установлено законодательными актами (п. 1 ст. 165 ГК).
Согласно подп. 1.2 п. 1 Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 № 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» договоры аренды недвижимого имущества <…> независимо от срока аренды <…> не подлежат государственной регистрации. Указанные договоры считаются заключенными со дня их подписания сторонами.
При этом действительно в силу подп. 1.6 п. 1 Указа № 497 физические лица, для которых осуществляемая в соответствии с законодательством деятельность по сдаче в аренду (субаренду), наем жилых и/или нежилых помещений, машино-мест, находящихся на территории Республики Беларусь, не является предпринимательской, обязаны до установленного в договоре аренды (субаренды), найма жилого и/или нежилого помещения, машино-места срока фактического предоставления таких помещений, машино-мест в аренду (субаренду), наем зарегистрировать такой договор в местном исполнительном и распорядительном органе. Исключение из этого правила прямо предусмотрено только для случаев, когда предметом договора является предоставление принадлежащих физическим лицам на праве собственности жилых помещений, садовых домиков, дач для краткосрочного проживания иным гражданам.
Предусмотренная Указом № 497 регистрация договоров аренды является иным (самостоятельным) видом (административной) регистрации, чем государственная регистрация, предусмотренная ГК (как минимум в силу различий терминологии «регистрация» и «государственная регистрация», а также различных регистрирующих субъектов — местного исполнительного и распорядительного органа (исполкома) и организации по государственной регистрации (БТИ)). Необходимость наличия такой регистрации обусловлена не гражданско-правовыми обстоятельствами, а во многом необходимостью наличия инструмента контроля полноты получения налоговых поступлений от физических лиц, которые не являются ИП.
Соответственно, последствия несоблюдения государственной регистрации сделок неприменимы к последствиям несоблюдения процедуры регистрации договоров аренды недвижимости, которая предусмотрена Указом № 497.
Сфера применения Указа № 497.Подпункт 1.6 п. 1 Указа № 497 в качестве объектов аренды, при которых необходимо регистрировать договоры аренды (при условии, что арендодателем выступает физическое лицо, не являющееся ИП), называет находящиеся на территории Республики Беларусь:
— жилые помещения;
— нежилые помещения;
— машино-места.
Из действующей редакции Указа № 497 прямо не следует, что его нормы распространяются только на отношения, складывающиеся в жилых домах (жилой недвижимости).
Тем не менее обратим внимание на следующее.
Регистрация договора аренды (субаренды) нежилого помещения является административной процедурой и предусмотрена подп. 1.14 п. 1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.
Административная процедура 1.14 находится в главе 1 Перечня административных процедур «Жилищные правоотношения».
Таким образом, полагаем, что регистрация договоров аренды нежилых помещений в рамках Указа № 497, где арендодателем выступает физическое лицо, не являющееся ИП, применима только для случаев, когда такие нежилые помещения находятся в жилых домах (являются их частью).
Последствия несоблюдения регистрации договоров аренды недвижимости. Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» утверждена в том числе форма договора аренды (субаренды) нежилых помещений.
Согласно п. 14 данной формы соответствующий договор:
1) подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считается заключенным с даты такой регистрации;
2) является основанием для возникновения права владения и пользования нежилым помещением с даты регистрации договора.
В силу п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
При этом договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 402 ГК). Существенными являются:
1) условия о предмете договора;
2) условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида;
3) все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Условие об обязательной регистрации договора аренды недвижимости в местном исполнительном и распорядительном органе (когда это требуется), полагаем, следует считать условием, которое названо в законодательстве как существенное, необходимое или обязательное для договора данного вида.
Соответственно, несоблюдение регистрации делает такой подписанный, но незарегистрированный договор незаключенным.
При этом:
1) несоблюдение требования о регистрации такого договора не освобождает физическое лицо от обязанности уплаты налогов в соответствии с законодательством (подп. 1.7 п. 1 Указа № 497);
2) денежные средства, перечисленные арендатором по незаключенному договору аренды, являются согласно п. 1 ст. 585 ГК платой за фактическое пользование имуществом и возврату арендатору в качестве исполненного по недействительному или незаключенному договору аренды не подлежат.
Справочно.
При применении последствий незаключенного договора аренды, когда одна из сторон получила денежные средства в виде платы за пользование имуществом, а другая — имущество в пользование, следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон (п. 18 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1).
Что касается вопроса о признании незаключенного договора недействительным (в том числе ничтожным как сделки, не соответствующей требованиям законодательства), то это невозможно, поскольку по факту отсутствует сам договор как таковой.
Вопрос: Как понудить арендодателя принять помещение из аренды? Возможно ли в судебном порядке установить факт прекращения договора аренды в связи с односторонним отказом арендатора от договора? Какое требование заявлять?
Ответ: Возможны два варианта фиксации прекращения арендных отношений: внесудебный и судебный.
Рекомендуем начинать с внесудебного варианта, поскольку арендатор не обязан добиваться обязательной приемки помещения арендодателем по двустороннему акту при необоснованном уклонении последнего от его подписания.
В то же время при недобросовестном поведении арендодателя арендатор будет вынужден обратиться за судебной защитой своих прав. Арендатор вправе заявлять как самостоятельные требования о понуждении арендодателя к принятию имущества, так и иные, в ходе рассмотрения которых факт расторжения договора может быть установлен судом (например, требования о взыскании обеспечительных платежей, уплаченных арендатором по договору аренды).
Пояснение: Природа арендных отношений подразумевает под собой отношения возмездного характера (ст. 577 ГК).
Пока арендатор фактически пользуется и/или обязан пользоваться арендованным имуществом, он обязан вносить арендную плату.
Как только арендатор обоснованно прекратил пользование имуществом, предпринял разумные и требуемые договором или законодательством меры по возврату объекта аренды арендодателю, основания для начисления арендной платы должны прекращаться вне зависимости от недобросовестного поведения арендодателя.
Согласно п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 если будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.
В этой связи арендатор при обоснованном прекращении арендных отношений обязан как минимум исполнить следующие обязательства до даты прекращения договора и обеспечить наличие доказательств об их исполнении:
1) освободить объект аренды от своего имущества (как одно из подтверждений факта прекращения пользования помещением);
2) привести объект в состояние, требуемое договором (ст. 593 ГК);
3) выполнить требуемые обязательства по возврату объекта аренды арендодателю (в том числе по составлению и подписанию документа о передаче объекта аренды на условиях, предусмотренных договором (п. 2 ст. 626 ГК)).
Важно.
Если арендатор не освободил арендуемое помещение к планируемой дате расторжения договора аренды и/или не привел его в требуемое состояние, а ограничился только направлением акта, с арендатора может быть взыскана арендная плата до момента фактического освобождения помещения и/или до приведения помещения в требуемое состояние.
При необоснованном уклонении арендодателя от исполнения обязательств по приемке объекта аренды от арендатора доказательствами совершения арендатором требуемых действий могут являться в том числе:
• составление акта возврата объекта в одностороннем порядке с последующим его направлением арендодателю (например, письмом с описью вложения). Для минимизации будущих споров рекомендуем приложить к акту доказательства извещения арендодателя о процедуре возврата помещения, детально описать в акте состояние объекта на дату возврата, а также приложить актуальные фотографии объекта. Рекомендуем также привлечь (независимых) третьих лиц для составления такого акта (например, обслуживающую организацию);
• передача ключей и иных вещей от объекта аренды третьему лицу (например, на ответственное хранение) или арендодателю. В случае оснащения объекта системами дистанционной охраны доказательствами неиспользования объекта арендатором могут являться и сведения о нахождении объекта в непрерывном режиме нахождения под охраной после составления арендатором (одностороннего) акта возврата объекта аренды.
Важно.
Если арендодатель отказывается от приемки объекта аренды ввиду его недостатков, арендатор может дополнительно заказать проведение технического обследования объекта и приложить заключение специалистов (экспертов) по результатам такого обследования к одностороннему акту.
Также арендатор может предложить арендодателю подписать акт возврата объекта с оговорками, в рамках которых стороны могут урегулировать порядок разрешения спорной ситуации (например, путем проведения дополнительных обследований/экспертиз после подписания акта с различными вариантами последствий).
Однако недобросовестный арендодатель может злоупотреблять правами не только путем заявления требований к арендатору, но и обращаться за совершением исполнительной надписи для принудительного взыскания арендной платы после даты расторжения договора (в силу одностороннего отказа арендатора от исполнения договора). Поэтому рекомендуем арендатору также направить письменное уведомление арендодателю о недопустимости таких действий и обозначить, что имеется спор о праве и арендодатель не должен решать эти вопросы через инструмент исполнительной надписи, подать нотариусу заявление об отложении совершения исполнительной надписи (в связи с намерением обратиться в суд для оспаривания права взыскателя на взыскание).
Если исполнительная надпись о взыскании задолженности по арендной плате все-таки совершена, арендатор вправе обратиться в суд с иском о признании исполнительного документа не подлежащим исполнению и в рамках судебного разбирательства заявить ходатайство о применении судом обеспечительной меры в виде приостановления взыскания по оспариваемому исполнительному документу (абз. 7 ч. 1 ст. 116 ХПК).
Ответ: Устоявшейся правоприменительной практики по данному вопросу нет.
Однако полагаем, что возможно предусмотреть в договоре как запрет на передачу арендатором своих прав и обязанностей путем реорганизации, так и последствия реорганизации арендатора без согласия арендодателя.
При этом нарушение указанных обязательств договора аренды не повлечет признания реорганизации арендатора недействительной (при условии соблюдения требований законодательства, применимых при реорганизации), однако может повлечь гражданско-правовые последствия, если они предусмотрены договором (например, возникновение у арендодателя права на односторонний отказ от исполнения договора).
Пояснение:
Отметим, что наличие ограничений на реорганизацию стороны договора и установление негативных последствий таких ограничений ранее было характерно в первую очередь для кредитных договоров (когда банки (кредитодатели) устанавливают специальные ковенанты, связанные с реорганизацией заемщиков).
Развитие хозяйственного оборота (в том числе применение инструмента реорганизации недобросовестными арендаторами для досрочного «внеправового» прекращения аренды) привело к тому, что такие ограничения встречаются и в заключаемых договорах аренды.
С точки зрения юридической техники ограничения на реорганизацию арендатора на практике устанавливаются двумя основными способами:
1) в виде обязательств арендатора воздержаться от совершения определенных действий, например, от передачи права аренды третьим лицам путем реорганизации (так называемые «негативные ковенанты»);
2) в форме отлагательных условий, наступление которых приводит, например, к возникновению права арендодателя на отказ от исполнения договора аренды/права арендодателя на увеличение размера арендной платы, но при этом не означает нарушения каких-либо обязательств со стороны арендатора.
Как справедливо отмечают современные исследователи*, разница состоит в том, что в рамках первой договорной техники есть основания для взыскания убытков, вызванных нарушением обязательств, во втором же случае (по умолчанию) права на взыскание убытков нет.
* См., например: Заем, кредит, факторинг, вклад и счет: постатейный комментарий к статьям 807–860.15 Гражданского кодекса Российской Федерации [Электронное издание. Редакция 1.0] / Отв. ред. А.Г. Карапетов. — Москва: М-Логос, 2019. — 1282 с.
Однако применение первого способа в условиях во многом статичного и консервативного ГК рискованно с точки зрения гарантий обеспечения его принудительного исполнения. Вопрос состоит в объеме действий, которые должник вправе принять на себя для их совершения в пользу другого лица и/или для воздержания от их совершения (п. 1 ст. 288 ГК).
В случае реорганизации арендатора (например, в форме выделения) его права и обязанности переходят в порядке универсального правопреемства на основании решения учредителей арендатора без его собственного волеизъявления как субъекта права. Согласно же п. 3 ст. 288 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Однако полагаем, что данное ограничение не должно рассматриваться применительно к обязательствам учредителей юридического лица.
Подводя итог, полагаем возможным рекомендовать в качестве основного инструмента защиты прав арендодателя при передаче арендатором права аренды путем реорганизации фиксировать в договоре отлагательные условия (например, возникновение права арендодателя на отказ от исполнения договора аренды).
Ответ: Можно. Однако оснований для уплаты арендной платы за этот период не имеется в силу отсутствия фактического пользования арендатором объектом аренды. Арендодателем сумма недополученных арендных платежей может рассматриваться как убытки.
Пояснение:
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК). В соответствии с п. 1 ст. 585 ГК арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Из указанных норм следует, что договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств арендодателем и арендатором. Встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (п. 1 ст. 309 ГК).
В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Указанные нормы применимы, если договором или законодательством не предусмотрено иное (пп. 2 и 4 ст. 309 ГК).
Дополнительно по теме: Обухов А. Аренда: разбор практических кейсов // Юрист в строительстве. — 2019. — № 5.
Таким образом, в силу вышеуказанных норм о встречном исполнении обязательств и нормы о том, что условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (п. 3 ст. 391 ГК), считаем возможным предусмотреть в договоре возможность арендодателя ограничивать арендатору доступ к помещению на период просроченного платежа по аренде (вне зависимости от того, авансовый это платеж или платеж по факту использования имущества).
Рекомендуем максимально детально регулировать в договоре аренды порядок ограничения такого доступа (в том числе порядок возврата объекта аренды во владение арендодателем от арендатора на период такого удержания) и рассматривать его, например, в качестве самостоятельного способа обеспечения исполнения обязательств, не предусмотренного ГК (п. 1 ст. 310 ГК). При отсутствии регулирования в договоре аренды в определенных случаях могут быть применены нормы ГК об удержании как способе обеспечения исполнения обязательств, которые не позволяют арендодателю удерживать вещь, не находящуюся у него (а в случае аренды объект аренды передан арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование).
Стоит учитывать, что арендная плата исходя из своей природы вносится за конкретный период пользования имуществом. В этой связи при отсутствии у арендатора доступа в объект аренды нет оснований для ее уплаты. При этом, как отмечено в п. 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений», отсутствие передаточного акта (подтверждающего возврат объекта арендодателю) не столь критично, поскольку первичное значение имеет момент освобождения имущества и фактического прекращения пользования имуществом арендатором. В качестве подтверждения отсутствия такого доступа рекомендуем арендатору составлять акты отсутствия доступа к имуществу (с приложением фото-, видеоматериалов, привлечением третьих лиц — например, обслуживающей организации). Арендатору следует при этом помнить, что арендодатель вправе не только приостановить исполнение своего обязательства, но и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 309 ГК).
Под убытками согласно п. 2 ст. 14 ГК понимаются:
— расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб);
— неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
При этом арендная плата, недополученная арендодателем вследствие ограничения доступа арендатору, в определенном смысле составляет упущенную выгоду арендодателя.
Суд вправе уменьшить размер ответственности должника, если кредитор умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, либо не принял разумных мер к их уменьшению (п. 1 ст. 375 ГК). В этой связи полагаем, что арендодатель при ограничении доступа арендатора должен предпринимать и иные меры по погашению задолженности арендатором (например, путем обращения за совершением исполнительной надписи).
